אור בריגה משרד עו"ד

ועדת חריגים במחיר למשתכן או דירה בהנחה: המדריך המעודכן (2026) למכירת דירה כחוק

רכשתם דירה במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן", "מחיר מטרה" או "דיור בהישג יד"? אתם בוודאי מכירים את המגבלה: איסור מכירה לצד שלישי במשך 5 שנים מקבלת טופס 4 או 7 שנים מיום ההגרלה (המוקדם מבניהם). מכירה ללא אישור עלולה לעלות לכם ביוקר – בפיצוי מוסכם למדינה בסך 250,000 ש"ח עד 450,000 ש"ח.

אך מה קורה כשנסיבות החיים מחייבות אתכם למכור? נוהל ועדת החריגים המעודכן (ספטמבר 2024) פותח פתח משמעותי. חשוב להבין כי האישור אינו ניתן כלאחר יד, והוועדה בוחנת כל מקרה לגופו על בסיס קריטריונים נוקשים. במאמר זה נסביר איך להגיש בקשה שתחסוך לכם מאות אלפי שקלים.

מעבר להגשת פנייה לועדת החריגים

תוכן עניינים

שימו לב!

נהלי משרד הבינוי והשיכון עשויים להשתנות מעת לעת וכל האמור מטה, נכתב ברובו, תוך הסתמכות על נוהל "קווים מנחים לטיפול בפניות לוועדת חריגים – אישור מכירת דירה בתקופת איסור המכירה והתאמת דירה לנכה" שפורסם ביום 10.9.24 ומספרו 2024091002167.

מהי ועדת החריגים ומי חבריה?

ועדת החריגים הוקמה מכוח החלטה 4.7 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל. מדובר בגוף המורכב מדרגי הניהול והמקצוע הבכירים ביותר במשרד הבינוי והשיכון: סמנכ"ל בנייה חדשה (המשמש כיו"ר הוועדה), מנהל אגף בכיר, נציג הייעוץ המשפטי ונציג חשב המשרד. הוועדה מוסמכת לאשר מכירה מוקדמת, להפחית בגובה הפיצוי המוסכם, ואף לאשר התאמות פיזיות בדירה במקרים רפואיים מיוחדים.

המסלול הירוק: העברת זכויות עקב גירושין או פרידה

בני זוג שהתגרשו או נפרדו (כולל ידועים בציבור) ומבקשים להעביר את הזכויות בדירה מאחד לשני, יכולים לעשות זאת ללא תשלום הפיצוי המוסכם, בתנאי שיוצג הסכם מאושר ע"י בית משפט הכולל התייחסות לדירת הזכאות.

חשוב לדעת:

  • הערת האזהרה לטובת המדינה תישאר בתוקף על חלקו של בן הזוג המקבל.

  • מכירה של הדירה לצד ג' (קונה חיצוני) עקב גירושין עדיין תחויב בפיצוי המוסכם, אלא אם יוכחו נסיבות כלכליות או רפואיות נוספות.

מסלול הפחתת הפיצוי: מצב רפואי וכלכלי חריג

הנוהל החדש קובע מדרגות ברורות להפחתת הפיצוי (הקנס) במקרה של מצב רפואי שהתגלה/הוחמר לאחר הרכישה או מצב כלכלי קשה.


1. מצב רפואי חריג

אם הרוכש אינו יכול להתגורר בדירה עקב מצבו הרפואי, הוועדה רשאית להפחית את הפיצוי בשיעורים הנעים בין 20% ל-50% (כלומר תשלום של 50% עד 80% מהפיצוי המקורי), בהתאם למספר השנים שחלפו ממועד קבלת טופס 4 או ההגרלה.


2. מצב כלכלי חריג

על פי הנוהל המחייב, מצב כלכלי קשה מוגדר כצבירת חובות מוכחים העולים על סך של 200,000 ש"ח (ללא יתרת המשכנתא). במקרה כזה, מדרגות ההפחתה מאפשרות לשלם בין 40% ל-60% מגובה הפיצוי בלבד. בונוס: במקרה של הליכי פשיטת רגל או חובות העולים על 50% משווי דירה דומה באזור, הוועדה רשאית להפחית 10% נוספים.

התאמת דירה לנכה: שינויים לפני קבלת מפתח

במכרזי דיור בהישג יד, רוכשים בדרך כלל אינם רשאים לבצע שינויים בדירה טרם מסירתה. עם זאת, במקרים של מגבלה גופנית המחייבת התאמות (כגון הרחבת פתחים או התאמת חדר רחצה), ניתן לפנות לוועדת החריגים לאחר קבלת אישור מ"ועדת פרפלגים" (הוועדה הבין-משרדית לאישור מענק/הלוואה להתאמות). אישור הוועדה יאפשר ליזם לבצע את ההתאמות מראש, בכפוף לשלב הבנייה והסכמת הקבלן.

עמותות בנייה: כללים ייחודיים

לחברי עמותות בנייה חל איסור מכירה של 3 שנים מיום קבלת החזקה. מי שמפר הוראה זו חשוף לפיצוי בסך 40,000 ש"ח. עם זאת, ניתן לקבל אישור לפיצוי יחסי אם מתקיימים שני תנאים:

  1. קבלת אישור מראש מהוועדה.

  2. החזקה בדירה במשך שנה אחת לפחות. במקרה כזה, הפיצוי יחושב באופן יחסי לתקופה שנותרה עד סוף תקופת האיסור.

מה עליכם לצרף לבקשה? (צ'ק ליסט חובה)

הגשת הבקשה מתבצעת באופן מקוון, אך דורשת דיוק רב והצגת מסמכים מקוריים או מאומתים. להלן רשימת המסמכים המלאה הנדרשת לפי אתר משרד הבינוי והשיכון:

מסמכי חובה לכל סוגי הפניות:

  • חוזה רכישה מלא: קובץ אחד הכולל את כל עמודי החוזה, תאריך וחתימות.

  • טופס 4: אישור אכלוס. אם הדירה טרם נמסרה, יש לציין את מועד המסירה הצפוי מהקבלן.

  • נסח טאבו או אישור זכויות: נסח מעודכן מהחודש האחרון (או מסמך המזהה גוש, חלקה ומגרש).

  • תעודות זהות וספח: צילום ברור של שני בני הזוג (בתעודה ביומטרית – שני צידי הכרטיס).

  • ייפוי כוח: אם הבקשה מוגשת ע"י עורך דין או מייצג.

  • הסכמת בן זוג: בבקשות משותפות לשני בני הזוג.

מסמכים נוספים לפי נושא הפנייה:

במקרה של גירושין או פרידה:

  • וידוא עדכון המצב האישי בספח תעודת הזהות אצל שני הצדדים.

  • תעודת גירושין מהרבנות או אישור משפטי על התרת נישואין.

  • פרוטוקול בית הדין המלא והסכם הגירושין/פרידה המלא שקיבל תוקף משפטי (חתום ומוחתם בכל עמוד).

  • במקרה של העברת זכויות בין בני זוג: טופס ויתור מאומת על ידי עורך דין.

במקרה של מצב רפואי חריג:

  • אישורים רפואיים עדכניים ומפורטים התומכים בצורך למכור את הנכס או לבצע בו התאמות.

במקרה של מצב כלכלי חריג:

  • טופס הצהרה על מצב כלכלי: חתום ומאומת ע"י עורך דין.

  • הוכחות הכנסה (שני בני הזוג): לשכירים – 6 תלושי שכר אחרונים. לעצמאים – הצהרת הון אחרונה ודו"חות מע"מ לחצי השנה האחרונה.

  • אישור "לא עובד": מהמוסד לביטוח לאומי, במידה ורלוונטי.

  • אסמכתאות להכנסות נוספות: קצבאות, ביטוחים, וכן העתק רישיון רכב.

  • הליכי גבייה: הכרזות מהשנתיים האחרונות על הגבלת אמצעים (הוצל"פ) או פשיטת רגל.

נוהל ועדת החריגים הוא הליך משפטי מול דרגים בכירים. דחייה של בקשה בשל חוסר במסמכים (כמו טופס הצהרה שאינו חתום ע"י עו"ד) או טיעונים משפטיים חלשים עלולה לגרור הפסד של מאות אלפי שקלים. ליווי מקצועי מבטיח שהבקשה תוגש בצורה מיטבית, תוך מיצוי כלל ההקלות והחריגים הקבועים בנוהל.

אנו בקיאים בנהלים המעודכנים ביותר של משרד הבינוי והשיכון. אנו מלווים את לקוחותינו בבניית אסטרטגיה נכונה מול הוועדה, ניסוח המכתב ואיסוף הראיות, במטרה לאפשר לכם לצאת לדרך חדשה בביטחון.

זקוקים לאישור מכירה או התאמת דירה? צרו קשר עם משרדנו לתיאום פגישה.

שאלות ותשובות

כן, בהחלט. הנוהל והחלטות מועצת מקרקעי ישראל אוסרים על מכירת הדירה לצד שלישי בתקופת ההגבלה, אך אין שום מניעה להשכיר אותה החל מיום קבלת המפתח (טופס 4). זוהי נקודה חשובה עבור זוכים שזקוקים להכנסה מהנכס אך עדיין אינם יכולים למכור אותו בשוק החופשי.

מכירה ללא אישור מראש מהווה הפרה יסודית של חוזה הרכישה ושל תנאי הזכייה. המשמעות היא שהמדינה רשאית לגבות מכם את מלוא הפיצוי המוסכם (עד 450,000 ש"ח) ואף לפתוח בהליכים משפטיים לביטול העסקה. בנוסף, לא תוכלו להשלים את רישום הזכויות על שם הקונה בטאבו, שכן הערת האזהרה לטובת משרד הבינוי והשיכון חוסמת כל פעולה כזו.

לא. על פי הנוהל המעודכן, לצורך חישוב סף החובות הנדרש (מעל 200,000 ש"ח), הוועדה אינה לוקחת בחשבון חובות משכנתא. הרציונל הוא שהוועדה בוחנת את המצוקה הכלכלית הכללית שאינה קשורה למימון הנכס עצמו, כגון חובות לבנקים, הלוואות חוץ-בנקאיות או חובות עסקיים.

כן. הנוהל קובע מפורשות כי במקרה של גירושין או פרידה, שני בני הזוג נחשבים כמי שמימשו את זכאותם בתוכנית ברגע רכישת הדירה המקורית. המשמעות היא שלאחר העברת הדירה לצד אחד, הצד שוויתר על חלקו אינו יכול להנפיק תעודת זכאות חדשה ולהשתתף בהגרלות נוספות של "דיור בהישג יד".

שימו לב!

התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.

תפריט נגישות

שלחו לנו וואטסאפ