מחשבון מס רכישה
מחשבון מס רכישה מעודכן (2024–2028)
פירוט החישוב לפי מדרגות המס
| מדרגת שווי | שיעור המס | שווי חייב במס (₪) | סכום המס לתשלום (₪) |
|---|
המחשבון המופיע בעמוד זה ניתן לשימושכם בחינם לחלוטין ומטרתו היא הערכה ראשונית בלבד של סכום הפיצוי הפוטנציאלי המגיע לכם. אנו מדגישים כי החישוב אינו מהווה ייעוץ משפטי, חשבונאי או תחליף לו, ואינו כולל רכיבים כגון ריבית והצמדה, או נזקים מיוחדים (נזק נוסף). מומלץ תמיד, ובכל מקרה של איחור, להיוועץ באופן פרטני עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובחוק המכר, כדי לבצע חישוב מדויק, להבין את מכלול הזכויות ולנקוט בצעדים משפטיים נכונים.
מס רכישה – ההבדלים המשמעותיים
מדרגות דירת מגורים יחידה (כולל משפרי דיור)
| מדרגה | שווי העסקה | שיעור המס | תקופה |
| ראשונה (פטור) | על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ | 0% | 16.01.2024 – 15.01.2028 |
| שנייה | על חלק השווי מ-1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 16.01.2024 – 15.01.2028 |
| שלישית | על חלק השווי מ-2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ | 5% | 16.01.2024 – 15.01.2028 |
| רביעית | על חלק השווי מ-6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ | 8% | 16.01.2024 – 15.01.2028 |
| חמישית | על חלק השווי מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 16.01.2024 – 15.01.2028 |
דוגמת חישוב לדירה בשווי 2,400,000₪ במדרגות דירת מגורים יחידה (כולל משפרי דיור)
| מדרגת שווי | חישוב השווי החייב | שיעור המס | סכום המס לתשלום (₪) |
| מדרגה 1 (פטור) | 1,978,745 ₪ | 0% | 0 |
| מדרגה 2 (3.5%) | 2,347,040 ₪ – 1,978,745 ₪ = 368,295 ₪ | 3.5% | 12,890 ₪ |
| מדרגה 3 (5%) | 2,400,000 ₪ – 2,347,040 ₪ = 52,960 ₪ | 5% | 2,648 ₪ |
| סה"כ מס רכישה: | 2,400,000 ₪ | 15,538 ₪ |
מדרגות דירה נוספת (דירה להשקעה)
| מדרגה | שווי העסקה | שיעור המס | תקופה |
| ראשונה | על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ | 8% | 16.01.2024 – 31.12.2026 |
| שנייה | על חלק השווי מעל 6,055,070 ₪ | 10% | 16.01.2024 – 31.12.2026 |
דוגמת חישוב לדירה בשווי 2,400,000₪ במדרגות דירה נוספת (דירה להשקעה)
| מדרגת שווי | חישוב השווי החייב | שיעור המס | סכום המס לתשלום (₪) |
| מדרגה 1 (8%) | 2,400,000 ₪ | 8% | 192,000 ₪ |
| מדרגה 2 (10%) | אין שווי במקרה זה (פחות מ-6,055,070 ₪) | 10% | 0 ₪ |
| סה"כ מס רכישה: | 2,400,000 ₪ | 192,000 ₪ |
איך עובד מחשבון מס רכישה
מס רכישה מחושב במדרגות, כמו מס הכנסה: כל חלק משווי העסקה מחויב בשיעור של המדרגה שבה הוא נמצא, ולא כל הסכום בשיעור אחד. המחשבון שלמעלה מבצע את החישוב הזה לפי המדרגות שבתוקף, בהתאם לסוג הדירה שבחרתם. בדומה לסימולטור מס רכישה של רשות המסים, הוא נותן הערכה, ואינו מחליף את השומה שרשות המסים מוציאה בפועל אחרי הדיווח על העסקה.
שלושה נתונים קובעים את התוצאה:
- שווי העסקה. כל הסכום שמשולם למוכר תמורת הזכות בנכס. ברכישה מקבלן השווי כולל מע"מ.
- יום הרכישה. המדרגות נקבעות לפי היום שבו נחתם החוזה, גם אם הבעלות עוברת מאוחר יותר.
- סוג הדירה. דירה יחידה, כולל משפרי דיור, או דירה נוספת. ההבדל בין שני המסלולים יכול להגיע למאות אלפי שקלים.
מתי דירה נחשבת "דירה יחידה"
דירה יחידה היא דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל. היא תיחשב דירה יחידה גם כאשר לרוכש יש, מלבדה:
- שליש או פחות מדירה אחרת. פירוט במאמר מס רכישה שליש דירה.
- חצי או פחות מדירה שקיבל בירושה.
- דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997.
הרוכש נבחן יחד עם התא המשפחתי: בן או בת הזוג שמתגוררים איתו וילדיו הקטינים שאינם נשואים. אפשר לסתור את החזקה בהסכם ממון שמפריד בין בני הזוג לגבי הדירה, בתנאי שההפרדה יושמה בפועל. הסוגיה מוסברת במאמר הסכם ממון והפרדה רכושית.
רוכשי דירה ראשונה ייהנו ממדרגות הדירה היחידה. טעויות נפוצות בשלב הזה מופיעות במאמר קניית דירה ראשונה.
מס רכישה למשפרי דיור
מי שכבר מחזיק דירה ורוכש דירה חלופית ישלם מס לפי מדרגות הדירה היחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה שנקבעה בחוק:
| מצב | המועד למכירת הדירה הקודמת |
|---|---|
| ככלל | 24 חודשים מרכישת הדירה החלופית |
| דירה חלופית שנרכשה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 | 18 חודשים מהרכישה |
| דירה חדשה מקבלן | 12 חודשים מהמועד החוזי למסירה, ובעיכוב שאינו תלוי ברוכש, מהמסירה בפועל |
בעקבות האירועים הביטחוניים נקבעו הארכות זמניות לתקופות האלה, בהתאם למועד הרכישה או המסירה. מי שנמצא בתוך התקופה צריך לבדוק את המועד המעודכן שחל עליו לפני שהוא מתכנן את מכירת הדירה הקודמת. מי שלא מכר במועד יחויב בהפרש בין המס ששילם לבין המס לדירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. הפירוט המלא במאמר מס רכישה משפרי דיור.
מס רכישה בדירה מקבלן ובחלק מדירה
ברכישה מקבלן, השווי לצורך מס רכישה כולל את המע"מ. ברכישת חלק מדירה, המס מחושב לפי שווי הדירה בשלמותה ומוכפל בחלק הנרכש. אם עסקה מבוטלת, ייתכן שאפשר לקבל את מס הרכישה בחזרה, כפי שמוסבר במאמר ביטול הסכם מכר דירה מקבלן.
צריכים בדיקה לפני חתימה?
המחשבון מראה את הסכום. השאלה החשובה יותר היא באיזה מסלול תמוסו, ואם יש דרך חוקית לצמצם את המס, למשל בתזמון העסקה, בחלוקת הבעלות או בהסכם ממון. ניתן לפנות למשרד לבדיקה לפני החתימה על החוזה.
שאלות ותשובות על מס רכישה
האם המחשבון מחליף את סימולטור מס רכישה של רשות המסים?
לא. שניהם נותנים הערכה לפי המדרגות, אבל החיוב בפועל נקבע בשומה של רשות המסים לאחר הדיווח על העסקה. ההערכה אינה מביאה בחשבון הקלות לאוכלוסיות מסוימות, כמו נכים או עולים חדשים, ואינה בודקת אם הדירה עומדת בהגדרת דירה יחידה. לבדיקת הזכאות כדאי לפנות לייעוץ לפני החתימה.
מה מדרגות מס רכישה 2026 לדירה יחידה?
לפי המדרגות שבתוקף מ-16.1.2024 ועד 15.1.2028: עד 1,978,745 ש"ח פטור, עד 2,347,040 ש"ח 3.5%, עד 6,055,070 ש"ח 5%, עד 20,183,565 ש"ח 8%, ומעל לכך 10%. לדירה נוספת השיעור הוא 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעל לכך, לפי המדרגות שבתוקף עד 31.12.2026.
יש לי שליש דירה שקיבלתי בירושה. איזה מס רכישה אשלם על דירה ראשונה?
בדרך כלל תיחשבו כרוכשי דירה יחידה, משום שהחוק מתעלם משליש או פחות מדירה אחרת ומחצי או פחות מדירה שהתקבלה בירושה. יש לבדוק גם את חלקם של בן או בת הזוג והילדים הקטינים, משום שהתא המשפחתי נבחן כיחידה אחת.
קניתי דירה חדשה ועדיין לא מכרתי את הישנה. מה קורה?
אם הצהרתם בעת הרכישה שבכוונתכם למכור את הדירה הקודמת, תשלמו מס לפי מדרגות הדירה היחידה. אם לא תמכרו בתוך התקופה שחלה עליכם, תחויבו בהפרש עד המס לדירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. ההארכות הזמניות שנקבעו בעקבות האירועים הביטחוניים עשויות לחול עליכם, ולכן כדאי לבדוק את המועד המדויק.
האם מס רכישה על דירה מקבלן מחושב לפני מע"מ או אחריו?
אחרי. ברכישת דירת מגורים מקבלן, שווי העסקה לצורך מס רכישה כולל את המע"מ, שהוא חלק מהמחיר שמשולם למוכר. לכן חשוב להזין במחשבון את המחיר הכולל ולא את המחיר לפני מע"מ, אחרת ההערכה תהיה נמוכה מהמס בפועל.
שימו לב!
התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.