מחשבון מס שבח: כמה מס תשלמו על מכירת דירה, כולל דירה שקיבלתם בירושה
מוכרים רבים מגיעים לחתימה בלי לדעת כמה מס שבח יחול על העסקה, ומגלים את הסכום רק כשהשומה מגיעה. ההפרש בין מכירה פטורה למכירה חייבת יכול להגיע למאות אלפי ש"ח, והוא תלוי בפרטים: מתי נרכשה הדירה, האם מתקיימים תנאי הפטור, ומה נחשב הוצאה מותרת. מחשבון מס שבח שבעמוד הזה מעריך את המס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כולל החישוב הליניארי המוטב ודירה שהתקבלה בירושה. הוא נועד לתת סדר גודל לפני המכירה, לא להחליף את הבדיקה.
תוכן עניינים
מחשבון מס שבח לדירת מגורים
הערכת מס שבח במכירת דירת מגורים בידי יחיד, כולל חישוב ליניארי מוטב ודירה שהתקבלה בירושה, לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סוג המכירה
הרכישה
המכירה
פירוט מלא: מדדים, שווי רכישה מתואם, סכום אינפלציוני, שבח ריאלי, חלוקה ליניארית והמס, עם אפשרות להפקת PDF.
איך המחשבון עובד: מחיר הרכישה וההוצאות מתואמים למדד המחירים לצרכן, מהמדד שפורסם לאחרונה לפני מועד כל הוצאה ועד המדד שפורסם לאחרונה לפני המכירה. השבח הריאלי הוא מחיר המכירה פחות העלויות המתואמות, והחלק האינפלציוני של השבח פטור. בדירה שנרכשה לפני 1.1.2014 חל החישוב הליניארי המוטב (סעיף 48א(ב2) לחוק): החלק היחסי של השבח הריאלי עד 1.1.2014, לפי מספר הימים, פטור, ועל היתרה חל מס של 25%. בדירה שנרכשה מ-1.1.2014 חל מס של 25% על כל השבח הריאלי. במכירה בפטור שמחירה עולה על תקרת הפטור (5,008,000 ש"ח, לשנים 2025 עד 2027) חייב במס רק החלק היחסי שמעל התקרה. בדירה שהתקבלה בירושה, שווי הרכישה ויום הרכישה הם אלה של המוריש (סעיפים 26 ו-37 לחוק).
מה לא נכלל: מס יסף, פריסת שבח, הפחתת פחת בדירה מושכרת, דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה נוספות (סעיף 48א(ב3) ופטור לפי סעיף 49ז), הקלות למוכרים בני 60 ומעלה ולמוכרים עם הכנסה נמוכה, מוכר שאינו יחיד, נכס שאינו דירת מגורים מזכה, זיכויים ממס ששולם בחו"ל ורכישה לפני 1994. ההוצאות המותרות בניכוי נבחנות לפי סעיף 39 לחוק ולפי אסמכתאות.
הסתייגות והסרת אחריות: המחשבון נועד למתן הערכה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס, חוות דעת או תחליף לשומה עצמית ולבדיקה פרטנית. הזכאות לפטור ולחישוב הליניארי תלויה בתנאים שהמחשבון אינו בודק, והחיוב בפועל נקבע בשומה של רשות המסים. החישוב מבוסס על הנתונים שהוזנו, על ההנחות המפורטות לעיל ועל נתונים רשמיים כפי שפורסמו במועד העדכון האחרון, וייתכנו בו טעויות או אי-התאמות. התוצאה אינה מחייבת את המשרד, את רשות המסים או כל גורם אחר. אור בריגה משרד עורכי דין אינו אחראי לכל נזק, הפסד או הוצאה שייגרמו כתוצאה מהסתמכות על המחשבון או על תוצאותיו, והשימוש בו אינו יוצר יחסי עורך דין ולקוח. לפני מכירה או הגשת דיווח יש לפנות לבדיקה מקצועית.
פירוט החישוב המלא
קבלו את פירוט חישוב מס השבח ואפשרות להפקת PDF
איך מחושב מס שבח על דירת מגורים
השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה, בניכוי הוצאות מותרות. אבל לא כל השבח חייב במס. מחיר הרכישה וההוצאות מתואמים למדד המחירים לצרכן, מהמדד שפורסם לאחרונה לפני כל הוצאה ועד המדד שפורסם לאחרונה לפני המכירה. החלק של השבח שנובע רק מעליית המדד נקרא סכום אינפלציוני, ובדירה שנרכשה מ-1994 הוא פטור.
מה שנשאר הוא השבח הריאלי, ועליו חל המס. על יחיד חל שיעור של 25% (סעיף 48א(ב)(1) לחוק), בכפוף לחישוב הליניארי שמתואר בהמשך. ההוצאות המותרות בניכוי מפורטות בסעיף 39 לחוק, ובהן שכר טרחת עורך דין ושמאי ברכישה ובמכירה, דמי תיווך (עד 2% מהתמורה, כשאין נסיבות מיוחדות), אגרות והוצאות השבחה. מס הרכישה ששולם מוכר בדרך כלל כהוצאת רכישה. תיקון שוטף ותחזוקה אינם הוצאה מותרת.
חישוב ליניארי מוטב: הפטור על השבח שנצבר עד 2014
דירת מגורים שנרכשה לפני 1 בינואר 2014 נהנית מחישוב מיוחד לפי סעיף 48א(ב2) לחוק. השבח הריאלי מחולק לפי מספר הימים: החלק היחסי שנצבר עד 1.1.2014 פטור ממס, ועל היתרה חל מס של 25%. החישוב חל גם כשהמוכר אינו זכאי לפטור דירה יחידה, ולכן הוא רלוונטי במיוחד למוכרים של דירה שנייה שנרכשה לפני 2014.
| מועד הרכישה | איך מחושב המס על השבח הריאלי |
|---|---|
| לפני 1.1.2014 | החלק היחסי עד 1.1.2014 פטור, על היתרה 25% |
| מ-1.1.2014 | 25% על כל השבח הריאלי |
החישוב הליניארי המוטב אינו חל במלואו על דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה נוספות (סעיף 48א(ב3) לחוק). במצב כזה המכירה מפוצלת, והמחשבון אינו מתאים.
מחשבון מס שבח לדירה יחידה: הפטור ותקרת 2026
דירה יחידה של המוכר יכולה להימכר בפטור מלא לפי סעיף 49ב(2) לחוק, אם הדירה בבעלותו לפחות 18 חודשים מיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכר דירה אחרת בפטור זה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. בני זוג וילדים מתחת לגיל 18 נחשבים מוכר אחד. על התנאים והחריגים ראו פטור ממס שבח דירה יחידה.
לפטור יש תקרה. כשמחיר המכירה עולה על 5,008,000 ש"ח (הסכום קבוע בחוק לשנים 2025 עד 2027), הפטור חל רק על החלק שעד התקרה, והחלק היחסי שמעליה חייב במס כרגיל (סעיף 49א(א1) לחוק). במחשבון בוחרים אם המכירה זכאית לפטור, והוא מחשב את החלק החייב.
התנאים נבחנים לפי העובדות, ובוועדות הערר נקבעות לא מעט הכרעות בשוליים שלהם. כך, ב-ו"ע 45787-04-23 ישעיהו נ' מנהל מס שבח מקרקעין באר שבע (28.6.2026) נדונה השאלה מתי "נרכשת" דירה חלופית שנבנית בבנייה עצמית, לצורך הפטור המיוחד במכירת שתי דירות לפי סעיף 49ה. המנהל טען שהמועד הוא רכישת המגרש, וועדת הערר קבעה שבנסיבות העניין המועד הקובע הוא ההתקשרות עם הקבלן, וקיבלה את הערר (לפסק הדין).
מס שבח על דירה שהתקבלה בירושה
יורש שמוכר דירה נכנס לנעלי המוריש: שווי הרכישה ויום הרכישה הם אלה של המוריש (סעיפים 26(א)(2) ו-37 לחוק, למוריש שנפטר מ-1.4.1981). לכן במחשבון מזינים את התאריך ואת המחיר ששילם המוריש, וכשהוא רכש את הדירה לפני 2014 חל החישוב הליניארי המוטב על כל התקופה.
בנוסף, סעיף 49ב(5) לחוק מעניק פטור למכירת דירה שהתקבלה בירושה כשמתקיימים שלושה תנאים: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד; ואילו המוריש היה מוכר את הדירה בחייו, המכירה הייתה פטורה. כשהתנאים אינם מתקיימים, היורש עשוי להיות זכאי לפטור דירה יחידה משלו. כשכמה יורשים מוכרים יחד, החישוב נעשה לכל אחד לפי חלקו ולפי מצבו. על מכירה משותפת של דירה בירושה ראו פירוק שיתוף בין יורשים.
דוגמה מספרית
דירה שנרכשה ב-10 במרץ 2004 ב-800,000 ש"ח, עם הוצאות רכישה של 40,000 ש"ח, ונמכרת ב-1 בספטמבר 2026 ב-2,600,000 ש"ח, עם הוצאות מכירה של 50,000 ש"ח. המוכר אינו זכאי לפטור.
| שלב | סכום |
|---|---|
| עלויות הרכישה המתואמות למדד | כ-1,259,300 ש"ח |
| שבח ריאלי | כ-1,290,700 ש"ח |
| חלק פטור לפי חישוב ליניארי מוטב (3,584 מתוך 8,210 ימים) | כ-563,400 ש"ח |
| שבח חייב במס | כ-727,300 ש"ח |
| מס שבח משוער (25%) | כ-181,800 ש"ח |
בלי החישוב הליניארי המוטב, המס על אותו שבח ריאלי היה כ-322,700 ש"ח. המספרים חושבו לפי מדדי הלמ"ס שפורסמו עד אוקטובר 2026, והם להמחשה בלבד.
מה המחשבון אינו מחשב
המחשבון מיועד ליחיד שמוכר דירת מגורים שנרכשה מ-1994. הוא אינו כולל מס יסף, פריסת השבח על פני שנים, הפחתת פחת בדירה שהושכרה, הקלות למוכרים בני 60 ומעלה, מכירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה, ומכירה בידי חברה. רכישה לפני 1994 מחייבת חישוב של סכום אינפלציוני חייב, ולעיתים מטבע קודם, ולכן היא אינה נתמכת. בכל אחד מהמצבים האלה כדאי לבדוק את החישוב לפני המכירה, וכן לפני כל מכירה שבה הזכאות לפטור אינה ודאית.
סיכום ופנייה לייעוץ
מס שבח נקבע לפי כמה משתנים שקל לפספס: מועד הרכישה, תנאי הפטור, תקרת הפטור וההוצאות המותרות. המחשבון נותן סדר גודל ומראה איפה נמצא עיקר החיוב. לפני מכירה, ובמיוחד כשמדובר בדירה שנייה, בדירה בירושה או בדירה שמחירה קרוב לתקרה, כדאי לבדוק את החישוב ואת הזכאות לפטור מול המסמכים.
שאלות ותשובות
כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה שנייה?
על השבח הריאלי חל מס של 25%. אבל כשהדירה נרכשה לפני 1 בינואר 2014, חל החישוב הליניארי המוטב: החלק היחסי של השבח שנצבר עד 1.1.2014 פטור, לפי מספר הימים, והמס חל רק על היתרה. בדירה שנרכשה לפני שנים רבות, החלק הפטור יכול להיות רוב השבח. מחשבון מס שבח מחשב את החלוקה לפי התאריכים שתזינו.
מהי תקרת הפטור ממס שבח לדירה יחידה ב-2026?
5,008,000 ש"ח. הסכום קבוע בסעיף 49א(א1) לחוק, והוא אינו מתעדכן בשנים 2025 עד 2027. כשמחיר המכירה עולה על התקרה, הפטור חל על החלק שעד התקרה, והחלק היחסי שמעליה חייב במס, כולל החישוב הליניארי אם הדירה נרכשה לפני 2014. מכירה מתחת לתקרה, כשמתקיימים התנאים, פטורה במלואה.
איך מחשבים מס שבח על דירה שקיבלתי בירושה?
היורש נכנס לנעלי המוריש. שווי הרכישה ויום הרכישה הם אלה של המוריש, ולכן יש להזין את התאריך שבו המוריש רכש את הדירה ואת המחיר ששילם. בנוסף, ייתכן פטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק, כשהיורש הוא בן זוג או צאצא, המוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד, והוא עצמו היה פטור אילו מכר אותה בחייו.
אילו הוצאות מותר לנכות מהשבח?
ההוצאות המותרות מפורטות בסעיף 39 לחוק. בהן שכר טרחת עורך דין ושמאי ברכישה ובמכירה, דמי תיווך עד 2% מהתמורה, והוצאות השבחה כמו הרחבה או שיפוץ מהותי. מס הרכישה ששולם מוכר בדרך כלל כהוצאת רכישה. תיקונים שוטפים ותחזוקה אינם מותרים בניכוי. כדי שהוצאה תוכר, צריך להציג עליה אסמכתא, ולכן חשוב לשמור חשבוניות וקבלות לאורך כל תקופת הבעלות.
האם התוצאה של המחשבון היא המס שאשלם בפועל?
לא. המחשבון נותן הערכה לפי הנתונים שהוזנו ולפי ההנחות שמפורטות מתחתיו. המס בפועל נקבע בשומה של רשות המסים, אחרי בדיקת הזכאות לפטור, ההוצאות והמדדים. הצהרה לרשות המסים מוגשת בתוך 30 ימים מיום המכירה, ולכן כדאי לבדוק את החישוב ואת הזכאות לפטור לפני החתימה על החוזה, כשעוד אפשר להיערך.
שימו לב!
התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.
עו"ד אור בריגה
ליווי משפטי שקוף - אישי - חדשני
בנדל"ן, הפרטים הקטנים בחוזה הם אלו שבונים או מפילים עסקאות ענק. זכרו, החל מתיקון אפרופים, לניסוח החוזה משמעות כבדת משקל. משרדי פועל בשקיפות מלאה ללקוח תוך מתן שירות אישי המותאם לשנת 2026, וכולל שימוש בכלים טכנולוגיים (AI). והכל על מנת להעניק את התוצאה המיטבית לקהל לקוחותיי.
