חזקת התא המשפחתי במס רכישה: מתי בני זוג וילדים הם "רוכש אחד"
ההפרש בין מדרגות מס רכישה לדירה יחידה לבין המדרגות לדירה נוספת מגיע בקלות למאות אלפי שקלים. לכן משפחות שואלות אם אפשר לרשום דירה על שם בן הזוג, או על שם ילד, כדי שתיחשב "דירה יחידה". חזקת התא המשפחתי במס רכישה נועדה בדיוק למנוע את זה: היא קובעת שבני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים רוכש אחד. במאמר נסביר מה קובע החוק, אילו חריגים הכירו בהם המחוקק ובתי המשפט, ומה נפסק ביוני 2026 על סב שרכש דירות לנכדיו הקטינים.
תוכן עניינים
מה קובעת חזקת התא המשפחתי במס רכישה
סעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע מדרגות מס מופחתות ליחיד תושב ישראל שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה. סעיף 9(ג1ג)(4)(ג) קובע:
"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן הזוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי או ילד יתום מאחד או משני הוריו – כרוכש אחד".
המשמעות: כשבודקים אם הדירה היא "דירה יחידה", סופרים את כל הדירות של התא המשפחתי, ולא רק של מי שרשום כרוכש. אם לבן הזוג יש דירה, או לילד בן 15, הדירה החדשה אינה דירה יחידה של התא, ומס הרכישה מחושב לפי המדרגות לדירה נוספת. לפירוט המדרגות ראו מס רכישה.
הוראה דומה קיימת בסעיף 49(ב) לחוק לעניין הפטור ממס שבח במכירת דירה. על הפטור ראו פטור ממס שבח לדירה יחידה.
החריגים שבחוק ובפסיקה
החריגים שנקבעו בחוק עצמו הם שלושה:
| מי | מתי אינו נכלל בתא המשפחתי |
|---|---|
| בן זוג | כשהוא גר בדרך קבע בנפרד |
| ילד מתחת לגיל 18 | כשהוא נשוי |
| ילד מתחת לגיל 18 | כשהוא יתום מאחד מהוריו או משניהם |
לצדם הכירו בתי המשפט בחריגים לגבי בני זוג. בע"א 4298/18 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' בלנק (20.4.2021) סוכמה ההלכה: חזקת התא המשפחתי אינה חזקה חלוטה. היא אינה חלה על נכסים שאחד מבני הזוג הביא עמו לפני הקמת התא ("המטען ההיסטורי"), ואינה חלה כשבני הזוג קבעו הפרדה רכושית בהסכם ממון וההפרדה מיושמת בפועל. בעניין בלנק נקבע שההפרדה תוכר גם כשבני הזוג גרים יחד בדירה ששייכת לפי ההסכם רק לאחד מהם. על הסכם ממון ומיסוי ראו הסכם ממון והפרדה רכושית לפטור דירה יחידה.
בתי המשפט הסבירו שלחזקה שתי תכליות: לתת הקלת מס לתא המשפחתי כיחידת המגורים, ולמנוע תכנוני מס של רישום נכסים על שם בני המשפחה כדי להכפיל את ההקלות.
דירה על שם ילד קטין: עניין בורגר
בו"ע 49040-09-24 בורגר ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז (ועדת ערר מרכז, 16.6.2026) רכש סב 12 דירות בפרויקט ברמת גן, אחת לכל אחד מ-12 נכדיו ונכדי בת זוגו, כולם קטינים. כל נכד היה חלק מתא משפחתי שבו להורים כבר הייתה דירה.
הסב חתם עם כל נכד, באמצעות ההורים, על הסכם מתנה שאושר בבית המשפט לענייני משפחה. ההסכמים יצרו הפרדה מלאה: ההורים אינם רשאים לגור בדירות או להשתמש בדמי השכירות, הכספים מופקדים בחשבון נפרד על שם כל קטין, ואת הדירה אפשר למכור רק בגיל 25. רשות המסים לא חלקה על כך שהכסף כולו של הסב ושנוצרה הפרדה רכושית.
הקטינים הצהירו על מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה, 75,768 ש"ח לכל רוכש. מנהל מיסוי מקרקעין קבע מס לפי דירה נוספת, 283,333 ש"ח לכל רוכש. ועדת הערר דחתה את הערר:
- חזקת התא המשפחתי חלה על הקטינים, והחריג של הפרדה רכושית שהוכר לבני זוג אינו חל על ילדים קטינים.
- הסיבה: החריגים לבני זוג נועדו לתת מענה למצבים כמו "פרק ב'" ונכסים שהובאו לתא המשפחתי, ולאוטונומיה של בני זוג בוגרים. ילדים קטינים, לעומתם, גרים עם הוריהם תחת אותה קורת גג.
- גם כשאין חשש לתכנון מס והכסף בא מחוץ לתא המשפחתי, אין לסטות מהחזקה. פתח כזה, נקבע, היה מכרסם בחלוקת ההטבה שבחר המחוקק.
- לא נפסקו הוצאות, בשל חוסר בהירות בהוראת הביצוע של רשות המסים בנושא.
מה זה אומר לתכנון רכישה במשפחה
ההחלטה איך לרשום דירה במשפחה, ועל שם מי, היא החלטה של תכנון מס ושל דיני משפחה, ומתקבלת בבדיקת הנתונים המלאים. נקודות שכדאי להכיר מראש:
- רישום דירה על שם ילד קטין אינו הופך אותה לדירה יחידה, כשלתא המשפחתי יש דירה אחרת. כך גם כשהכסף מגיע מסבא או מסבתא.
- לגבי בני זוג, הסכם ממון עם הפרדה רכושית שמיושמת בפועל עשוי להוציא אותם מהחזקה. ההסכם לבדו אינו מספיק, ונבחנת ההתנהלות בפועל.
- ילד שמלאו לו 18 אינו חלק מהתא המשפחתי של הוריו לעניין זה.
- השאלה אם הדירה "יחידה" נבחנת גם במכירה, לעניין מס שבח, ולכן רכישה של היום משפיעה על הפטור של מחר.
- יש חריגים נוספים בהגדרת "דירה יחידה", למשל בעלות על חלק קטן בדירה. ראו מס רכישה על שליש דירה.
סיכום ופנייה לייעוץ
חזקת התא המשפחתי במס רכישה רואה בבני זוג ובילדיהם הקטינים רוכש אחד. לגבי בני זוג הכירה הפסיקה בחריגים, ובראשם הפרדה רכושית אמיתית, אבל לגבי ילדים קטינים נפסק ביוני 2026 שהחזקה חלה גם כשהכסף בא מחוץ למשפחה הגרעינית. ניתן לפנות למשרד לבדיקת מבנה הרכישה וחישוב מס הרכישה לפני החתימה. לחישוב העלויות ראו מחשבון עלויות רכישת דירה.
שאלות ותשובות
מה זה חזקת התא המשפחתי במס רכישה?
זו ההוראה בסעיף 9(ג1ג)(4)(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, שלפיה רוכש, בן זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 נחשבים רוכש אחד. כשבודקים אם הדירה היא דירה יחידה של הרוכש, סופרים את הדירות של כל התא המשפחתי. החריגים בחוק הם בן זוג שגר בדרך קבע בנפרד, וילד נשוי או יתום.
אפשר לרשום דירה על שם הילד הקטין ולשלם מס רכישה של דירה יחידה?
ככלל לא, אם לתא המשפחתי יש דירה אחרת. בעניין בורגר מ-16.6.2026 קבעה ועדת הערר שהחזקה חלה על קטינים גם כשהדירה נרכשה בכספי הסב, לפי הסכם מתנה שאושר בבית המשפט ויצר הפרדה רכושית מלאה. מס הרכישה חושב לפי דירה נוספת: 283,333 ש"ח לכל דירה במקום 75,768 ש"ח.
לבן הזוג שלי יש דירה מלפני הנישואים. האם אני משלם מס רכישה כמו על דירה שנייה?
לא בהכרח. בעניין בלנק קבע בית המשפט העליון שחזקת התא המשפחתי אינה חלוטה. נכס שאחד מבני הזוג הביא לפני הקמת התא המשפחתי עשוי שלא להיחשב, וגם הפרדה רכושית בהסכם ממון שמיושמת בפועל מוציאה את בני הזוג מהחזקה. כל מקרה נבחן לפי ההסכם וההתנהלות בפועל, ולכן כדאי לבדוק לפני הרכישה.
בני זוג שנפרדו אבל עוד לא התגרשו. הם תא משפחתי אחד?
החוק מוציא מהתא המשפחתי בן זוג שגר בדרך קבע בנפרד. השאלה אם הפרידה היא "בדרך קבע" היא שאלה עובדתית, שנבחנת לפי הנסיבות. בנוסף, הסכם ממון עם הפרדה רכושית שמיושמת בפועל הוכר בפסיקה כחריג לחזקה. מאחר שמדובר בהפרש מס משמעותי, חשוב לתעד את המצב העובדתי לפני הרכישה.
מה קורה כשהילד מגיע לגיל 18?
החזקה חלה רק על ילדים שטרם מלאו להם 18 שנים. ילד שמלאו לו 18 אינו נכלל בתא המשפחתי של הוריו לעניין זה, ונבחן כרוכש בפני עצמו. לכן מועד הרכישה ביחס לגיל הילד עשוי לשנות את שיעור המס, ושווה לבדוק אותו בתכנון.
שימו לב!
התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.
עו"ד אור בריגה
ליווי משפטי שקוף - אישי - חדשני
בנדל"ן, הפרטים הקטנים בחוזה הם אלו שבונים או מפילים עסקאות ענק. זכרו, החל מתיקון אפרופים, לניסוח החוזה משמעות כבדת משקל. משרדי פועל בשקיפות מלאה ללקוח תוך מתן שירות אישי המותאם לשנת 2026, וכולל שימוש בכלים טכנולוגיים (AI). והכל על מנת להעניק את התוצאה המיטבית לקהל לקוחותיי.
