יחידה רישומית בתמ"א 38: המדריך המשפטי המלא לפרויקטים פעילים
תמ"א 38 פקעה ביולי 2024, אך פרויקטים שקיבלו היתר בניה לפני מועד הפקיעה ממשיכים להתקדם, ורישום יחידה רישומית נותר שלב מחייב בתהליך. אם הבניין שלכם נמצא בעיצומו של פרויקט תמ"א 38 ואתם שומעים לראשונה את המונח יחידה רישומית תמ"א 38, מדובר בצעד קנייני מהותי שמגדיר מי מחזיק בזכויות הבניה ומאפשר ליזם לשעבדן לבנק המלווה. הבנת התהליך חיונית לכל בעל דירה שרוצה לדעת כיצד זכויותיו מוגנות לאורך כל שלבי הפרויקט.
תוכן עניינים
מהי יחידה רישומית ומה תפקידה בפרויקט?
יחידה רישומית היא יחידה חדשה הנרשמת בלשכת רישום המקרקעין, שנגזרת מתוך הרכוש המשותף של הבניין. בפרויקטי תמ"א 38, מבודדים תא קיים מהרכוש המשותף, כגון מחסן, חדר אשפה, חדר גז או חדר עגלות, ומגדירים אותו כיחידה נפרדת. אל יחידה זו מוצמדות זכויות הבניה שהוענקו ליזם מכוח הסכם התמ"א, וכן חלק מהגג או הקרקע עליו אמורות להיבנות הדירות החדשות.
המטרה הכפולה של הרישום: מצד אחד, היזם מקבל יחידה בעלת זכויות ברורות שאותן הוא יכול לשעבד לבנק המלווה כבטוחה לצורך גיוס מימון. מצד שני, בעלי הדירות הקיימים שומרים על זכויותיהם ברכוש המשותף שלא הוצמד, וזכויותיהם אינן נפגעות.
לאחר סיום הבניה, מתבצע תיקון נוסף לתשריט הבית המשותף: היחידה הרישומית מבוטלת, ובמקומה נרשמות הדירות החדשות שנבנו והדירות הקיימות שהורחבו, כל אחת כתת-חלקה נפרדת.
שלבי יצירת יחידה רישומית: מהתשריט עד הצו
התהליך מתחיל בתיקון צו הבית המשותף ועובר מספר שלבים:
השלב הראשון הוא הכנת תשריט רישום על ידי מודד מוסמך. התשריט מפרט את החלקים השונים של הנכס, מסמן את היחידה הרישומית החדשה, ומגדיר את ההצמדות שיוצמדו אליה. תשריט בית משותף תקף למשך שנה מיום חתימת עורך התשריט. אם חלפה שנה ולא ניתן עדיין צו רישום, יש לחדש את תוקפו באמצעות חתימה חוזרת.
השלב השני הוא הכנת מסמכי הבקשה והגשתם ללשכת המפקחת על רישום הבתים המשותפים.
השלב השלישי הוא קבלת צו תיקון צו רישום הבית המשותף, המאשר את קיומה של היחידה הרישומית החדשה ברישומי הטאבו.
המסמכים הנדרשים לרישום יחידה רישומית
על פי נהלי רשות רישום המקרקעין, המסמכים הבסיסיים הנדרשים הם:
בקשה לרישום, תקנון, תצהיר עורך דין, ייפוי כוח מכל בעלי הזכויות, תשריט לצורך יצירת יחידה רישומית, מסמכי הבית המשותף ואישור תשלום האגרות.
מעבר למסמכים הבסיסיים, ישנם מצבים המצריכים מסמכים נוספים:
כאשר חלק מהבעלים הרשומים הם רשות מקרקעי ישראל, מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קק"ל, נדרשת הסכמתם לתיקון צו הבית המשותף וחתימתם על המסמכים. כאשר חלק מהבעלים הם עמידר או חלמיש, נדרשת חתימתם בצירוף פרוטוקול המאשר את מורשה החתימה מטעמן. כאשר קיימת הערת אזהרה לטובת קונה, נדרש כתב הסכמה ממוטבי הערה. כאשר קיימת הערת אזהרה לטובת היזם, נדרש פרוטוקול מטעם חברת היזם בצירוף כתב הסכמה. כאשר בחלקת המשנה קיימת הערה על צו אפוטרופוס, נדרש אישור בית משפט או ייפוי כוח מהאפוטרופוס.
אישורי מס ביחס ליחידה הרישומית
על פי הוראת נוהל של הממונה על המרשם, ש. הייזלר, ניתן לעמוד בדרישת המצאת אישורי מס בשתי דרכים: באמצעות חותמת רשות המסים על גבי הבקשה לייחוד דירות, או באמצעות תצהיר עורך דין המעיד כי הבקשה משקפת את זכויות בעלי הדירות כפי שדווח למיסוי מקרקעין וכי אין חוב מס בגין דיווח זה.
הוראת הנוהל מבהירה עוד כי במקרים שבהם מבוצעת עסקה באחת מהדירות המקוריות בבית המשותף, ומבוקש להעביר לרוכש גם את זכויות המוכר ביחידה הרישומית, ניתן להסתפק באישור מס המתייחס ליחידת המקור בלבד. אין צורך באישור נפרד עבור היחידה הרישומית.
אילו אתגרים טכניים עשויים להתעורר?
בפרקטיקה, אחד האתגרים הנפוצים הוא איתור תא מתאים בבניין שאפשר להצמיד אליו את הגג ואת הקרקע. לא כל בניין מחזיק בתאים מתאימים, ולעיתים נדרש פתרון יצירתי בתיאום עם המפקחת ועם המודד.
אתגר נוסף מתעורר כאשר שטח הבניין חורג מגבולות החלקה. במצב כזה, יש לגרוע משטח הגג המוצמד את השטח החורג, כך שההצמדה תתאים לגבולות הרשומים.
מה קורה בסוף הפרויקט?
עם סיום הבנייה, שלב הרישום הסופי כולל ביטול היחידה הרישומית ורישום הדירות החדשות. בשלב זה מתבצע תיקון כולל לתשריט הבית המשותף: הדירות החדשות נרשמות כתת-חלקות עצמאיות, הדירות הקיימות שהורחבו מתעדכנות בהתאם, וכל בעל דירה מקבל את מלוא זכויותיו הרשומות בטאבו.
מה השתנה עם פקיעת תמ"א 38?
תמ"א 38 פקעה ביולי 2024. פרויקטים שקיבלו היתר בניה לפני מועד הפקיעה ממשיכים לפעול לפי הכללים הישנים, ורישום יחידה רישומית בהם נותר הליך רגיל ומחייב. מנגד, פרויקטים חדשים אינם יכולים עוד להתחיל מכוח התמ"א.
במקומה, כ-30 רשויות מקומיות מקדמות תוכניות עירוניות מחליפות, ובחלקן תמ"א 38 תמשיך לחול עד מאי 2026 או עד לאישור התוכנית המחליפה. ערים כאשדוד, רמת גן, חיפה, ראשון לציון ובאר שבע נמנות על הרשויות שהאריכו את תוקפה.
המשמעות המעשית: מבנים שטרם התחילו הליך רישום יחידה רישומית אך נמצאים בתוך פרויקט מאושר, עדיין יכולים להשלים את ההליך בהתאם לנהלים הקיימים.
סיכום
יחידה רישומית היא אחד השלבים הקנייניים הקריטיים בפרויקט תמ"א 38, ורישומה הנכון הוא שמבטיח שזכויות כל הצדדים, הדיירים, היזם והבנק המלווה, יהיו ברורות ומוגנות לכל אורך הדרך. עם פקיעת התמ"א, פרויקטים פעילים שטרם הגיעו לשלב הרישום הסופי ימשיכו להיזקק לטיפול מקצועי ומדויק בהליכי הרישום.
משרד בריגה עורכי דין מלווה פרויקטים של התחדשות עירונית משלב הניסוח ועד לרישום הסופי בטאבו. לבירור ראשוני ניתן לפנות למשרד.
שאלות ותשובות
מה ההבדל בין יחידה רישומית לתת-חלקה רגילה?
תת-חלקה רגילה היא יחידה קבועה בבית משותף, כמו דירת מגורים, חנייה או מחסן, שנרשמת לצמיתות על שם בעל זכות מסוים. יחידה רישומית היא יחידה זמנית במהותה, שנוצרת לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 בלבד. היא מאגדת את זכויות הבניה שהוענקו ליזם, מאפשרת לו לשעבדן לבנק, ומתבטלת בסוף הפרויקט כאשר הדירות החדשות נרשמות כתת-חלקות עצמאיות. אין לבלבל בין השתיים, שכן לכל אחת ממשמעויות שונות לעניין זכויות הקניין, השעבוד והמיסוי.
האם בעל דירה קיימת צריך לחתום על מסמכי היחידה הרישומית?
כן. מאחר שיצירת יחידה רישומית כוללת תיקון צו הבית המשותף, שהוא פעולה משפטית המשפיעה על הרכוש המשותף של כל הדיירים, נדרש ייפוי כוח מכל בעלי הזכויות בבניין. בפרויקטי תמ"א 38 מקובל שייפוי הכוח ניתן כחלק מהסכם המסגרת שנחתם בין הדיירים לבין היזם. חשוב לוודא כי ייפוי הכוח שניתן מסמיך את עורך הדין לפעול גם בשלב הרישום הספציפי הזה.
מה תוקפו של תשריט הבית המשותף שהוכן לצורך הרישום?
על פי נהלי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, תוקף התשריט הוא שנה אחת מיום חתימת עורך התשריט או ממועד חתימת הוועדה עליו. אם לא ניתן צו רישום בתוך שנה זו, יש לחדש את התשריט באמצעות חתימה חוזרת של עורך התשריט. בפרויקטים שנמשכים זמן רב, דבר שכיח בתמ"א 38, חידוש תוקף התשריט הוא הליך שגרתי שיש לתכנן מראש.
מה קורה ליחידה הרישומית אם הפרויקט נתקע ולא מסתיים?
היחידה הרישומית נשארת רשומה בטאבו כל עוד לא בוטלה. אם הפרויקט מתעכב משמעותית, עשויות להיווצר בעיות מעשיות: שעבוד היחידה לבנק נותר בתוקף, ולדיירים יכול להיות קושי למכור את דירותיהם בינתיים, שכן הרישום משקף מצב שאינו תואם את המצב הפיזי בשטח. במצבים כאלה, כדאי לבחון את תנאי הסכם התמ"א מול היזם ואת האפשרויות העומדות לדיירים מבחינה משפטית.
האם ניתן למכור דירה קיימת בבניין תמ"א 38 לאחר רישום יחידה רישומית?
כן. על פי הוראת הנוהל של הממונה על המרשם, כאשר מבוצעת עסקה בדירה מקורית, ניתן להעביר לרוכש גם את זכויותיו של המוכר ביחידה הרישומית, ולצורך אישורי המס מספיק אישור המתייחס לדירת המקור בלבד, ללא אישור נפרד עבור היחידה הרישומית. חשוב לוודא שהרוכש מודע לקיום הפרויקט ולמשמעויותיו לפני חתימת הסכם המכר.
שימו לב!
התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.
עו"ד אור בריגה
ליווי משפטי שקוף - אישי - חדשני
בנדל"ן, הפרטים הקטנים בחוזה הם אלו שבונים או מפילים עסקאות ענק. זכרו, החל מתיקון אפרופים, לניסוח החוזה משמעות כבדת משקל. משרדי פועל בשקיפות מלאה ללקוח תוך מתן שירות אישי המותאם לשנת 2026, וכולל שימוש בכלים טכנולוגיים (AI). והכל על מנת להעניק את התוצאה המיטבית לקהל לקוחותיי.
