מועד תשלום מס רכישה: דיווח, ריבית וקנסות
אחרי החתימה על חוזה לרכישת דירה מתחיל שעון שרבים לא מכירים. מועד תשלום מס רכישה והמועד לדיווח לרשות המסים קבועים בחוק, ואיחור בהם מוסיף הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות שנצברים כל שבועיים. ברוב העסקאות עורך הדין מדווח ומנפיק את השוברים, אבל האחריות לתשלום היא של הרוכש. במאמר נסביר מה המועדים, מה עולה איחור, ואיך מבקשים פטור מקנס כשהאיחור היה מוצדק.
תוכן עניינים
מועד תשלום מס רכישה: שני מועדים שצריך להכיר
| מה | מתי | מקור |
|---|---|---|
| הגשת הצהרה למיסוי מקרקעין | בתוך 30 ימים מיום הרכישה | סעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין |
| תשלום המס בלי תוספות | בתוך 60 ימים מיום הרכישה | סעיף 94(א) |
יום הרכישה הוא יום החתימה על החוזה, גם כשהבעלות עוברת מאוחר יותר. ההצהרה כוללת את פרטי הזכות והעסקה, את התמורה, את סכום המס ודרך חישובו, ואת הזכאות לפטור או להנחה. לחישוב הסכום עצמו ראו מחשבון מס רכישה.
מה קורה כשמאחרים בתשלום
לפי סעיף 94(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, על סכומי מס שלא שולמו בתוך 60 ימים מיום הרכישה ייווספו הפרשי הצמדה וריבית, מהיום שאחרי תום 60 הימים ועד יום התשלום. התוספת חלה גם על סכום מס שאינו שנוי במחלוקת.
כשרשות המסים מוציאה שומה, יש מועדים נוספים: לפי סעיף 91 יתרת המס לפי השומה משולמת בתוך 15 ימים ממסירת הודעת השומה, ואם הוגשה השגה, את הסכום שאינו שנוי במחלוקת משלמים בתוך 30 ימים. לפי סעיף 94ב, על סכום שלא שולם במועדו עשוי להתווסף קנס של חצי אחוז לכל שבוע פיגור, בכפוף לכללים שבסעיף.
הקנס על איחור בהגשת ההצהרה
לפי סעיף 94א, מי שלא הגיש הצהרה במועד משלם קנס על כל שבועיים של פיגור. הסכום מתעדכן מדי שנה, ובשנת 2026 הוא 310 ש"ח לכל שבועיים לגבי הצהרה לפי סעיף 73. איחור של חודשיים מצטבר כבר לכ-1,200 ש"ח, עוד לפני ריבית.
אפשר לבקש פטור
החוק מאפשר למנהל מיסוי מקרקעין לוותר:
- על הפרשי ההצמדה והריבית, כולם או מקצתם, "אם ראה סיבה מספקת לכך" (סעיף 94(ג)).
- על הקנס על איחור בהצהרה, כולו או חלקו, אם הוכח לו שהאיחור היה מנסיבות מוצדקות (סעיף 94א(ב)).
בקשה כזו מוגשת בכתב, עם הסבר ומסמכים: אשפוז, שירות מילואים, תקלה במערכת, טעות של גורם מקצועי וכדומה. אין התחייבות שהבקשה תתקבל, ולכן עדיף לעמוד במועדים מלכתחילה.
מצבים שגורמים לאיחורים
- רכישה בשלבים: חוזה נחתם, והמשכנתא מאושרת רק אחרי חודשיים. המס עדיין נמנה מיום החתימה.
- משפרי דיור שלא מכרו את הדירה הקודמת בזמן: ההפרש עד המס לדירה נוספת מחויב בהפרשי הצמדה וריבית. ראו מס רכישה משפרי דיור.
- חלוקה בין בני משפחה או העברה ללא תמורה: גם עסקה בלי כסף מחייבת הצהרה. ראו העברה ללא תמורה.
- קבלת שומה שונה מההצהרה ואי-תשלום החלק שאינו במחלוקת בזמן.
ומה אם העסקה בוטלה
לפי סעיף 102, המנהל יחזיר את המס אם הוכח לו שהמכירה בוטלה. כך גם בביטול עסקה מקבלן, כפי שמוסבר במאמר ביטול הסכם מכר דירה מקבלן.
סיכום ופנייה לייעוץ
מועד תשלום מס רכישה הוא 60 ימים מיום החתימה, והדיווח הוא בתוך 30 ימים. איחור מוסיף ריבית, הצמדה וקנס שנצבר כל שבועיים, וגם כשיש סיבה טובה צריך לבקש פטור בכתב. אם קיבלתם דרישה לקנס או לריבית, אפשר לפנות למשרד לבדיקת החישוב ולהכנת בקשת פטור.
שאלות ותשובות
תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה?
לפי סעיף 94(א) לחוק מיסוי מקרקעין, על מס שלא שולם בתוך 60 ימים מיום הרכישה מתווספים הפרשי הצמדה וריבית. את ההצהרה עצמה יש להגיש בתוך 30 ימים מיום הרכישה לפי סעיף 73(ג). יום הרכישה הוא יום החתימה על החוזה, ולא יום קבלת המפתח או רישום הבעלות.
מה הקנס על איחור בדיווח על רכישת דירה?
לפי סעיף 94א, קנס על כל שבועיים של פיגור בהגשת ההצהרה. בשנת 2026 הסכום הוא 310 ש"ח לכל שבועיים. הקנס נצבר בנוסף להפרשי ההצמדה והריבית על המס עצמו, ולכן איחור של כמה חודשים יכול להגיע לסכום משמעותי.
אפשר לבטל קנס או ריבית על מס רכישה?
כן, באופן חלקי או מלא, לפי שיקול דעת המנהל: על ריבית והצמדה כשיש "סיבה מספקת" (סעיף 94(ג)), ועל קנס איחור בהצהרה כשהאיחור נבע מנסיבות מוצדקות (סעיף 94א(ב)). הבקשה צריכה להיות מנומקת ומגובה במסמכים.
עורך הדין שלי דיווח באיחור. מי משלם את הקנס?
כלפי רשות המסים הרוכש הוא החייב. אם האיחור נגרם בגלל עורך הדין, אפשר לבקש פטור מהמנהל בטענה לנסיבות מוצדקות, ובמקביל לבחון את האחריות החוזית של עורך הדין. לכן חשוב לקבל ממנו אישור על מועד הגשת ההצהרה.
שילמתי מס רכישה והעסקה בוטלה. מקבלים את הכסף בחזרה?
כן. לפי סעיף 102 לחוק, המנהל יחזיר את המס אם הוכח לו שהמכירה בוטלה. צריך לדווח על הביטול ולהגיש את המסמכים המתאימים, ובביטול עסקה מקבלן יש לפעמים שאלות נוספות, כמו הפיצוי המוסכם שהקבלן דורש.
שימו לב!
התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.
עו"ד אור בריגה
ליווי משפטי שקוף - אישי - חדשני
בנדל"ן, הפרטים הקטנים בחוזה הם אלו שבונים או מפילים עסקאות ענק. זכרו, החל מתיקון אפרופים, לניסוח החוזה משמעות כבדת משקל. משרדי פועל בשקיפות מלאה ללקוח תוך מתן שירות אישי המותאם לשנת 2026, וכולל שימוש בכלים טכנולוגיים (AI). והכל על מנת להעניק את התוצאה המיטבית לקהל לקוחותיי.
