מס רכישה שליש דירה: כיצד משפיעה בעלות חלקית על רכישת דירה נוספת?
יש לכם שליש בדירה ומתכננים לרכוש דירה נוספת? מס רכישה שליש דירה ומס שבח בעת מכירה עלולים להפתיע. המדריך המלא לשנת 2026.
תוכן עניינים
- מי שבבעלותו שליש בדירה, האם הוא נחשב בעל דירה לצורך רכישת דירה נוספת?
- מהי חזקת הדירה היחידה לפי סעיף 49ג לחוק
- חזקת התא המשפחתי בבעלות משותפת של בני זוג
- מכירת השליש עצמו אינה זוכה לאותה הקלה
- סדר הפעולות בין רכישת הדירה הנוספת למכירת השליש
- נקודות בדיקה נוספות לפני מכירת שליש דירה
- אחריות הקבלן לעומת קבלן המשנה
- לסיום: כיצד להתנהל נכון עם קבלת הדירה?
- שאלות ותשובות
מי שבבעלותו שליש בדירה, האם הוא נחשב בעל דירה לצורך רכישת דירה נוספת?
לא בהכרח. חוק מיסוי מקרקעין קובע חזקה מיוחדת, לפיה מי שחלקו בדירה נוסף אינו עולה על שליש, עדיין נחשב כמי שאין בבעלותו דירה נוספת לצורך מדרגות מס רכישה שליש דירה ולעניין פטור ממס שבח. כלומר, בעלות בשליש בדיוק, ואף פחות מכך, אינה שוללת את הזכאות למדרגות המס המופחתות של דירה יחידה. עם זאת, מדובר בכלל דווקני, שכל סטייה ממנו, ולו קטנה, מבטלת את ההקלה כולה. מי שמחזיק בשליש בדיוק, בפרט כשמדובר בבעלות משותפת בין בני זוג, נדרש לבדוק את מצבו לעומק לפני שהוא פועל על סמך הנחה כללית.
מהי חזקת הדירה היחידה לפי סעיף 49ג לחוק
סעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, קובע כי לעניין הפטור לפי סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה של המוכר, גם אם יש לו דירה נוספת, ובלבד שחלקו של המוכר בבעלות הדירה הנוספת אינו עולה על שליש. לגבי דירה שהתקבלה בירושה, הרף עולה למחצית.
אותה חזקה חלה גם לעניין מס רכישה, מכוח תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974, בקריאה עם סעיף 9 לחוק. משמעות הדבר היא כפולה. ראשית, מי שמחזיק בשליש דירה בלבד, ורוכש דירה נוספת בשלמות, ישלם מס רכישה במדרגות של דירה יחידה ולא במדרגות המחמירות של דירה שנייה. שנית, אם וכאשר ירצה למכור את הדירה השלמה בעתיד, הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח כאילו זו דירתו היחידה, על אף קיומו של השליש. חישוב מס רכישה שליש דירה נעשה אפוא בנפרד מחישוב מס השבח, ושני הדינים נבחנים כל אחד לפי תנאיו.
חשוב להבחין בין שני מצבים שנראים דומים אך שונים לחלוטין מבחינת התוצאה. שליש שנרכש לבדו, כאשר אין בבעלות הרוכש דירה נוספת בשלמות, ייהנה ממדרגות דירה יחידה. שליש שנרכש כאשר כבר קיימת בבעלות הרוכש דירה שלמה, יחויב במס רכישה מלא, לפי מדרגות דירה שנייה ומעלה.
חזקת התא המשפחתי בבעלות משותפת של בני זוג
כאשר שליש דירה מוחזק במשותף בידי בני זוג, למשל שישית לכל אחד מהם, יש להצטרף לחישוב חלקם כתא אחד. חזקת התא המשפחתי, הקבועה בסעיף 9 לחוק, קובעת שבני זוג הנשואים זה לזה, למעט הגרים בקביעות בנפרד, נחשבים כרוכש אחד ומוכר אחד. שישית של בעל ושישית של אישה מצטרפות אפוא לשליש אחד, לא נבדקות כשני חלקים נפרדים.
תוצאה זו עומדת בדיוק על גבול ההקלה. הניסוח בחוק הוא "אינו עולה על שליש", ולכן חלוקה שמצטברת לשליש מדויק עדיין נכנסת לגדר החזקה. יחד עם זאת, אין כאן שום מרווח ביטחון. תוספת זכויות כלשהי, ולו זניחה, בין אם מירושה, מתנה או רכישה נוספת, עלולה לשבור את המעמד ולחייב את שני בני הזוג במדרגות המלאות.
בנוסף, יש לבדוק אם קיימת לאחד מבני הזוג דירה נפרדת, שאינה חלק מהשליש, הרשומה על שמו בלבד. חזקת התא המשפחתי מייחסת דירה כזו גם לבן הזוג השני, אלא אם קיים הסכם ממון בתוקף ומתקיימת הפרדה רכושית מלאה בפועל, כגון תשלומי משכנתה והוצאות דירה מחשבון בנק נפרד. ללא הפרדה כזו, דירה נפרדת של בן הזוג עלולה לשלול את ההקלה גם על השליש המשותף.
מכירת השליש עצמו אינה זוכה לאותה הקלה
נקודה שגורמת לטעויות רבות בשטח היא ההנחה שאם רכישה של שליש נהנית ממדרגות דירה יחידה, גם מכירתו תזכה אוטומטית בפטור ממס שבח. זה אינו נכון.
סעיף 49געוסק בהתעלמות משליש דירה נוספת, כאשר הדירה הנמכרת היא הדירה השלמה. הוא אינו מעניק פטור על מכירת השליש עצמו. אם בעל דירה שלמה ושליש בדירה נוספת מוכר את הדירה השלמה, הוא זכאי לפטור דירה יחידה על אותה מכירה. אולם אם בהמשך ירצה למכור את השליש, בעוד בבעלותו נכס נוסף (הדירה השלמה שכבר נרכשה או שהייתה בבעלותו), מכירת השליש תחויב במס שבח מלא, שכן לצורך אותה מכירה קיים בבעלותו נכס נוסף.
מי שמחזיק בשליש בלבד, ללא כל דירה נוספת, ומוכר אותו במצב זה, עשוי להיות זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(2), בכפוף לעמידה ביתר תנאי הסעיף, ובהם החזקה בזכות במשך 18 חודשים לפחות ממועד שהדירה הייתה לדירת מגורים. ברגע שנרכשת דירה נוספת בשלמות, סדר הפעולות בין המכירה לרכישה הופך לקריטי, ועשוי לקבוע אם מכירת השליש תהיה פטורה או חייבת במלואה.
סדר הפעולות בין רכישת הדירה הנוספת למכירת השליש
בהינתן ששני האירועים, רכישת דירה חדשה ומכירת השליש הקיים, עומדים להתרחש בסמוך זה לזה, סדר הביצוע קובע את התוצאה המיסויית. מכירת השליש לפני החתימה על רכישת הדירה החדשה שומרת על מעמדו כמכירת דירה יחידה, ומאפשרת שימוש בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2), בכפוף ליתר התנאים. מכירה של השליש לאחר שכבר נחתם הסכם מחייב לרכישת הדירה החדשה חושפת את המוכר לחיוב מלא במס שבח על מכירת השליש, ללא זכאות לפטור.
מועד הקובע לעניין זה הוא מועד החתימה על הסכם מחייב, ולא מועד מסירת החזקה בפועל. גם כאשר מדובר ברכישה מקבלן או במסגרת מחיר למשתכן, שבה מסירת החזקה עשויה להתרחש שנים לאחר החתימה, הנכס נחשב כבר בבעלות הרוכש לצורך בחינת מספר הדירות שברשותו, החל ממועד חתימת ההסכם.
בשל כך, בעלי שליש דירה השוקלים רכישת דירה נוספת, ובד בבד מעוניינים למכור את השליש הקיים, נדרשים לתכנן את סדר הפעולות מראש, ולהעדיף השלמת מכירת השליש ודיווח עליה לרשות המסים, טרם החתימה על הסכם הרכישה החדש. תכנון נכון של סדר הפעולות הוא ההבדל בין מס רכישה שליש דירה במדרגות מופחתות לבין חיוב מלא, ולכן אינו עניין טכני בלבד אלא החלטה כלכלית מהותית.
נקודות בדיקה נוספות לפני מכירת שליש דירה
מעבר לסדר הפעולות, קיימים שני מוקשי מס שיש לבחון בכל מקרה של מכירת שליש דירה. הראשון נוגע לשאלה אם השליש כבר שימש בעבר להקלה. אם בעל השליש, או בן זוגו הנחשב עמו כתא משפחתי אחד, מכר בעבר דירה שלמה בפטור ממס שבח, תוך הסתמכות על התעלמות מאותו שליש מכוח סעיף 49ג, החוק שולל שימוש חוזר בפטור עבור מכירת השליש עצמו בהמשך.
השני נוגע למיקום הפיזי של הזכויות הנוספות. ככל שקיימות בבעלות אותו אדם זכויות חלקיות בכמה יחידות דיור באותו בניין, עלולה להישלל הזכות לפטור במכירת אחת מהן, גם אם בכל יחידה בנפרד שיעור הבעלות אינו עולה על שליש. מומלץ לפני כל מכירה או רכישה נוספת של חלק בדירה, לבחון אם קיימות זכויות נוספות של אותו אדם או תא משפחתי באותו מבנה.
שאלות ותשובות
האם בעלות בשליש דירה בדיוק, לא פחות, עדיין מזכה במדרגות מס רכישה שליש דירה?
כן. הניסוח בחוק הוא "אינו עולה על שליש", ולכן שליש מדויק, 33.33 אחוזים, נכנס לגדר החזקה ומזכה במדרגות דירה יחידה. עם זאת, מדובר בגבול מתמטי מדויק ללא מרווח ביטחון, וכל תוספת זכויות, ולו זעירה, שוללת את ההקלה במלואה ומחייבת את הרוכש במדרגות המלאות של דירה נוספת.
בני זוג המחזיקים כל אחד שישית מדירה, האם הם עומדים בתנאי חזקת השליש?
כן, בכפוף לחזקת התא המשפחתי. חלקיהם המצטברים כתא אחד מגיעים לשליש מדויק, שעדיין נכנס לגדר ההקלה. יש לוודא במקביל שלא קיימת לאחד מבני הזוג דירה נפרדת נוספת שלא נבחנה, שכן זו עלולה להיספר גם היא לצורך התא המשפחתי המשותף.
אם רכשתי דירה שלמה בזמן שכבר יש לי שליש בדירה אחרת, האם אשלם מס רכישה מלא?
לא בהכרח. אם חלקך בדירה הנוספת אינו עולה על שליש, אתה עדיין ייחשב כרוכש דירה יחידה לעניין מדרגות מס הרכישה, בכפוף לכך שאין בבעלותך נכס נוסף מעבר לכך. הבדיקה חייבת להתייחס לכלל הזכויות הרשומות על שמך, כולל כאלה שהתקבלו בירושה או במתנה.
מכרתי שליש בדירה בזמן שיש לי דירה שלמה, האם אקבל פטור ממס שבח?
לא. הפטור לפי סעיף 49ג חל על מכירת הדירה השלמה בעת שקיים שליש נוסף, ולא על מכירת השליש עצמו. מכירת השליש, כאשר בבעלות המוכר קיים נכס נוסף באותה עת, תחויב במס שבח מלא, ללא זכאות לפטור דירה יחידה.
שימו לב!
התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.
עו"ד אור בריגה
ליווי משפטי שקוף - אישי - חדשני
בנדל"ן, הפרטים הקטנים בחוזה הם אלו שבונים או מפילים עסקאות ענק. זכרו, החל מתיקון אפרופים, לניסוח החוזה משמעות כבדת משקל. משרדי פועל בשקיפות מלאה ללקוח תוך מתן שירות אישי המותאם לשנת 2026, וכולל שימוש בכלים טכנולוגיים (AI). והכל על מנת להעניק את התוצאה המיטבית לקהל לקוחותיי.
