איחור במסירה כוח עליון: מתי הקבלן באמת פטור מפיצוי
"כוח עליון" היא הטענה הנפוצה ביותר שרוכשי דירות שומעים כשהם דורשים פיצוי על איחור. מאז אירועי חרבות ברזל באוקטובר 2023 היא מופיעה כמעט בכל מכתב של קבלן: מחסור בעובדים, עיכובים בחומרי גלם, הנחיות פיקוד העורף. אבל איחור במסירה כוח עליון אינם מילים נרדפות. החוק מגדיר מתי הקבלן פטור, והפסיקה מחייבת אותו להוכיח את הטענה ביחס לפרויקט המסוים. במאמר זה נסביר מה קובע החוק, מה אמרו בתי המשפט והרגולטור, ומה כדאי לעשות כשמתקבלת טענה כזו.
תוכן עניינים
איחור במסירה כוח עליון: מה קובע חוק המכר
הנוסח שחל על החוזה שלכם תלוי במועד החתימה.
בחוזה שנחתם מ-7 ביולי 2022, סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע שתי עילות בלבד לפטור מפיצוי: איחור שנגרם ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או איחור שנגרם מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, כאשר מתקיימים שאר התנאים של אותו סעיף. אין אפשרות להוסיף לחוזה תניות פטור רחבות יותר.
בחוזה שנחתם עד 6 ביולי 2022, סעיף 5א(ג) בנוסחו הקודם אפשר לצדדים להסכים שהפיצוי לא יחול על איחור "שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". לכן בחוזים ישנים צריך לקרוא את סעיף האיחור בחוזה עצמו.
מבחן הסיכול בסעיף 18(א)
סעיף 18(א) לחוק התרופות פוטר מפיצויים רק כאשר מתקיימים כל התנאים יחד:
- ההפרה נגרמה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן, או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש.
- הוא לא יכול היה למנוע אותן.
- קיום החוזה באותן נסיבות בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם.
זהו מבחן מחמיר. לא מספיק שהבנייה התייקרה או הסתבכה. צריך להראות קשר סיבתי בין האירוע לבין האיחור בפרויקט הספציפי, ולהראות שהקבלן לא יכול היה להיערך אליו.
מה לא נחשב כוח עליון לפי עמדת הממונה על חוק המכר
ביום 24.5.2021 פרסם הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון עמדה בנושא איחור במסירה, ולפיה במצבים הבאים המוכר אינו פטור מפיצוי:
| טענת הקבלן | עמדת הממונה |
|---|---|
| עיכוב של רשות ציבורית: רשות מקומית, חברת החשמל, תאגיד המים, משרד ממשלתי | אינו פוטר. הקבלן אמור לצפות את משך ההליכים מול הרשויות |
| עיכוב של קבלן מבצע, אדריכל, יועץ או גורם מקצועי אחר | אינו פוטר. זו התקשרות שבשליטת המוכר |
| סעיף בחוזה שמסמיך את המוכר לקבוע בעצמו שהאיחור אינו תלוי בו | אינו שולל את הזכות לפיצוי |
איחור במסירה בגלל המלחמה: מה קבעו בתי המשפט
התאחדות הקבלנים פרסמה ביום 12.3.2024 חוות דעת לפיה השלכות האירועים על ענף הבנייה, בעיקר המחסור בעובדים, עונות על תנאי סעיף 18(א). המחוקק לא קבע הסדר שמאריך את מועדי המסירה או פוטר מפיצוי, נכון לעמדת המועצה הישראלית לצרכנות מאפריל 2025.
בבג"ץ 27036-04-25 ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע"מ נ' ממשלת ישראל (22.4.2025) ביקשה חברת בנייה הכרה כללית במצב כ"כוח עליון". בית המשפט העליון דחה את העתירה על הסף וקבע שההכרעה אם המצב מבסס טענת סיכול לפי סעיף 18(א) לחוק התרופות או לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר מסורה לבית המשפט שדן בתביעה, לפי נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה, משום ש"לא כל החוזים נולדו שווים".
שלושה חודשים אחר כך דחה בית המשפט העליון גם את עתירת התאחדות הקבלנים, שביקשה להורות למדינה להכיר במלחמת "חרבות ברזל" כאירוע מסכל לצורך סעיף 5א(ג)(2) לחוק המכר (בג"ץ 50085-05-25 התאחדות הקבלנים בוני הארץ נ' ראש הממשלה, 27.7.2025). בית המשפט קבע שהשאלה ראויה להתברר תחילה בערכאות, על רקע מקרים קונקרטיים, במיוחד משום שרוכשי הדירות אינם צד לעתירה.
בת"ק 42747-08-24 בן משה ואח' נ' עטרות 15 רמת גן התחדשות עירונית בע"מ נדחתה טענת המחסור בפועלים משום שלא הוצגה לה כל ראיה. בית המשפט ציין שההשפעה על ענף הבנייה ברורה, אך אין מדובר ב"מילת קסם" ויש לתמוך את הטענה בראיות קונקרטיות.
מנגד, המקרה של רת"ק 74469-01-25 גורביץ נ' אלברטו גבסו ובניו בע"מ (בית המשפט המחוזי בבאר שבע, 15.5.2025) ממחיש שהטענה יכולה להתקבל כשהיא מבוססת. הדירה באשקלון נמסרה כשישה חודשים אחרי המועד החוזי. בית המשפט לתביעות קטנות קבע שהקבלן לא הוכיח ביומני עבודה כיצד המלחמה מנעה ממנו לעבוד, אבל קיבל את טענתו שהנחיות פיקוד העורף לא אפשרו עבודה סדירה עד 1.2.2024, והחריג את התקופה הזו מחישוב האיחור. הרוכשים קיבלו כשליש מסכום התביעה. בית המשפט המחוזי דחה את בקשת רשות הערעור של הרוכשים, וקבע שהטענה שמצב לחימה שנכפה פתאום והנחיות פיקוד העורף אינם יכולים להיות "כוח עליון" נדחית "בשתי ידיים".
המסקנה: אין פטור אוטומטי, ואין גם שלילה אוטומטית. כל מקרה נבחן לפי הראיות על הפרויקט, על התקופה ועל מה שהקבלן עשה כדי לצמצם את העיכוב.
מה הקבלן צריך להראות
כאשר קבלן טוען לכוח עליון, סביר לדרוש ממנו פירוט ולא הצהרה כללית:
- אילו עבודות נעצרו, באילו תאריכים ומאיזו סיבה.
- מסמכים: יומני עבודה, הנחיות רשמיות שחלו על האתר, התכתבויות עם ספקים וקבלני משנה.
- כמה ימים מתוך האיחור נובעים מהאירוע, ומה גרם ליתרת האיחור.
- אילו צעדים ננקטו כדי לצמצם את העיכוב, למשל גיוס עובדים חלופיים.
גם אם חלק מהאיחור מוצדק, אין בכך כדי לפטור את הקבלן מהחלק שאינו קשור לאירוע. לכן חשוב להפריד בין התקופות ולחשב את הפיצוי בהתאם. שיטת החישוב מוסברת במאמר חישוב פיצוי איחור במסירה.
כתב ויתור כתנאי לקבלת המפתח
ביום 3.4.2024 פרסם הממונה על חוק המכר הנחיה בעקבות תופעה רחבה של קבלנים שהתנו את מסירת הדירה בחתימה על "כתב ויתור", כולל ויתור על פיצוי בשל האיחור. בחוזים שנחתמו מ-7.7.2022 קובע סעיף 7א(ב) לחוק המכר במפורש שוויתור כזה, כאשר הוא תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה, בטל. אם אתם מתבקשים לחתום על מסמך כזה, כדאי לתעד את הדרישה ולהתייעץ לפני החתימה.
מה לעשות כשמתקבלת טענת כוח עליון
- לבדוק מתי נחתם החוזה ואיזה נוסח של סעיף 5א חל עליו.
- לקרוא את סעיף האיחור בחוזה, במיוחד בחוזה שנחתם לפני 7.7.2022.
- לדרוש בכתב פירוט ומסמכים התומכים בטענה.
- לחשב את הפיצוי המלא ואת החלק שאינו קשור לאירוע הנטען.
- לשקול מכתב דרישה מסודר לפני הליך משפטי. אפשרויות ההליך מוסברות במאמר תביעה על איחור במסירת דירה.
סיכום ופנייה לייעוץ
טענת איחור במסירה כוח עליון אינה סוף הדיון אלא תחילתו. החוק מגביל את עילות הפטור, הפסיקה דורשת ראיות קונקרטיות, וויתור שנכפה כתנאי למסירה אינו תקף בחוזים החדשים. אם קיבלתם מכתב מהקבלן שמסרב לשלם בטענה כזו, אפשר לפנות למשרד לבדיקת החוזה, הטענה והחישוב. מידע כללי על הזכויות מופיע במדריך לאיחור במסירת דירה מקבלן.
שאלות ותשובות
האם חרבות ברזל פוטרת אוטומטית את הקבלן מפיצוי על איחור במסירה?
לא. בית המשפט העליון קבע בבג"ץ 27036-04-25 שהשאלה נבחנת בכל תביעה לפי נסיבותיה, ולא באופן כללי. הקבלן צריך להוכיח שהאיחור בפרויקט המסוים נגרם מהאירועים, שלא יכול היה למנוע אותו, ושמתקיימים שאר תנאי סעיף 18(א) לחוק התרופות. טענה כללית על המצב במשק אינה מספיקה.
הקבלן טוען שהעירייה או חברת החשמל עיכבו אותו. האם זה כוח עליון?
לפי עמדת הממונה על חוק המכר מיום 24.5.2021, עיכוב שנובע מהתנהלות רשות ציבורית בקשר לפרויקט אינו פוטר את המוכר מפיצוי. ההנחה היא שקבלן מקצועי יודע שהליכי חיבור לתשתיות וקבלת טופס 4 נמשכים זמן, וצריך לקחת זאת בחשבון כשהוא קובע את מועד המסירה בחוזה.
בחוזה שלי יש סעיף שפוטר את הקבלן בנסיבות שאינן בשליטתו. האם הוא תקף?
זה תלוי במועד החתימה. בחוזה שנחתם עד 6.7.2022 החוק התיר להסכים על פטור כזה בתנאים מסוימים, ולכן צריך לבדוק את נוסח הסעיף ואת הנסיבות. בחוזה שנחתם מ-7.7.2022 הפטור מוגבל לעילות שבסעיף 5א(ג), ותניה רחבה יותר אינה גורעת מזכותכם, משום שלפי סעיף 7א אין להתנות על החוק אלא לטובת הקונה.
חתמתי על כתב ויתור כדי לקבל את המפתח. האם איבדתי את הזכות לפיצוי?
בחוזה שנחתם מ-7.7.2022, ויתור על פיצוי בשל איחור שהיה תנאי להעמדת הדירה לרשותכם בטל לפי סעיף 7א(ב) לחוק המכר. בחוזים ישנים יותר המצב מורכב יותר ותלוי בנסיבות החתימה. בכל מקרה כדאי לשמור את המסמך ואת ההתכתבות שקדמה לו ולבדוק את המקרה לגופו.
האם הקבלן יכול לטעון לכוח עליון רק על חלק מתקופת האיחור?
כן, וזה המצב הנפוץ. גם כאשר חלק מהעיכוב מוצדק, הקבלן נשאר אחראי לחלק שאינו קשור לאירוע הנטען. לכן חשוב לבקש פירוט של הימים שבהם העבודה נעצרה בפועל, ולחשב את הפיצוי על יתרת התקופה לפי המדרגות שבחוק.
שימו לב!
התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.
עו"ד אור בריגה
ליווי משפטי שקוף - אישי - חדשני
בנדל"ן, הפרטים הקטנים בחוזה הם אלו שבונים או מפילים עסקאות ענק. זכרו, החל מתיקון אפרופים, לניסוח החוזה משמעות כבדת משקל. משרדי פועל בשקיפות מלאה ללקוח תוך מתן שירות אישי המותאם לשנת 2026, וכולל שימוש בכלים טכנולוגיים (AI). והכל על מנת להעניק את התוצאה המיטבית לקהל לקוחותיי.
