פירוק שיתוף בדירה מושכרת: מה קורה לשוכר, לשכר הדירה ולמחיר
דירה שעברה בירושה לכמה אחים, או דירת השקעה של שני שותפים, היא כמעט תמיד דירה מושכרת. כשאחד השותפים רוצה למכור, עולות שאלות מעשיות: האם השוכר צריך לפנות? מי גובה את שכר הדירה בינתיים? האם קונה ישלם פחות על דירה עם שוכר? פירוק שיתוף בדירה מושכרת כפוף לשני חוקים שפועלים יחד, חוק המקרקעין וחוק השכירות והשאילה. במאמר נסביר מה כל אחד מהם קובע, ואיך מתכננים את המכירה בלי לפגוע בשווי.
תוכן עניינים
הזכות לפרק לא נעצרת בגלל השכירות
לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, כל שותף זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. העובדה שהדירה מושכרת אינה מונעת את הפירוק. דירה בבניין אינה ניתנת בדרך כלל לחלוקה בעין, ולכן הפירוק נעשה במכירה וחלוקת הפדיון (סעיף 40). כברירת מחדל המכירה נעשית כמו מכירת מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר. ההליך עצמו מוסבר במדריך פירוק שיתוף במקרקעין.
מה קורה לשוכר אחרי המכירה
סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע שזכות השכירות יפה כלפי כל אדם, ושכאשר המשכיר מעביר את זכותו במושכר, הרוכש "יבוא במקומו של המשכיר" לעניין הזכויות והחובות לפי חוזה השכירות, גם אם לא ידע על השכירות.
המשמעות: המכירה בפירוק השיתוף אינה מסיימת את השכירות. הקונה מקבל דירה עם שוכר וחוזה בתוקף, עד תום תקופת השכירות. גם טענות שיש לשוכר כלפי המשכירים הקודמים עומדות לו כלפי הקונה.
שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום (סעיף 79 לחוק המקרקעין), ולכן אין לצפות למצוא אותה בנסח הטאבו. יש לבקש את חוזה השכירות ולבדוק את תקופתו ואת האופציות להארכה.
שלוש אפשרויות למכירה
| אפשרות | יתרון | חיסרון |
|---|---|---|
| מכירה עם השוכר | הכנסה שוטפת לקונה משקיע, אין צורך בפינוי | קהל קונים מצומצם, עלול להשפיע על המחיר |
| המתנה לסוף תקופת השכירות | מכירה של דירה פנויה, קהל רחב | עיכוב, ושכירות עם אופציות עלולה להתארך |
| הסכם פינוי מוקדם עם השוכר | דירה פנויה מוקדם יותר | עלות פיצוי לשוכר, מחייבת את הסכמתו |
הבחירה בין האפשרויות היא החלטה כלכלית שכדאי לקבל אחרי הערכת שמאי לשני המצבים, עם שוכר ובלעדיו.
מי מחליט ומי גובה את שכר הדירה עד המכירה
- ניהול רגיל: לפי סעיף 30(א) לחוק המקרקעין, בעלי רוב החלקים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל ולשימוש הרגיל. שותף שנפגע רשאי לפנות לבית המשפט. דבר החורג מניהול רגיל טעון הסכמת כל השותפים.
- הוצאות: כל שותף נושא בהוצאות ההחזקה לפי חלקו, ומי ששילם יותר רשאי להיפרע מהאחרים (סעיף 32).
- צו זמני: לפי סעיף 44, בית המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי הניהול והשימוש עד סיום הליכי הפירוק. כשיש מחלוקת על גביית שכר הדירה, זה הכלי המתאים, למשל הוראה להעביר את דמי השכירות לחשבון נאמנות או לכונס הנכסים.
שותף שגובה לבדו את כל שכר הדירה ואינו מעביר לאחרים את חלקם יוצר מחלוקת כספית נוספת, שתגיע ממילא לחלוקת התמורה. תיעוד מסודר של ההכנסות וההוצאות מקצר את ההליך.
מקרים מיוחדים
- דייר מוגן: דין שונה לחלוטין, לפי חוק הגנת הדייר, ובדרך כלל משפיע מהותית על השווי. מצריך בדיקה נפרדת.
- דירה בירושה: לפני רישום הירושה ההליך שונה. ראו פירוק שיתוף בין יורשים ואחים.
- הסכם שיתוף: אם השותפים חתמו על הסכם שמסדיר השכרה ויציאה, הוא קובע את סדר העבודה. ראו הסכם שיתוף במקרקעין.
סיכום ופנייה לייעוץ
פירוק שיתוף בדירה מושכרת אינו מחייב לפנות את השוכר, והקונה נכנס לנעלי המשכירים. ההחלטות החשובות הן כלכליות: למכור עם שוכר או בלעדיו, ואיך מסדירים את שכר הדירה עד המכירה. ניתן לפנות למשרד לבדיקת חוזה השכירות, הסכם השיתוף והדרך היעילה לפירוק.
שאלות ותשובות
האם השוכר צריך לפנות את הדירה כשמוכרים אותה בפירוק שיתוף?
לא. לפי סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, הקונה בא במקום המשכיר לעניין חוזה השכירות, גם אם לא ידע עליו. השוכר רשאי להישאר עד תום תקופת השכירות לפי החוזה. פינוי מוקדם אפשרי רק בהסכמתו או לפי עילה שבחוזה ובדין.
אחד השותפים גובה את כל שכר הדירה. מה עושים?
אפשר לבקש מבית המשפט צו זמני לפי סעיף 44 לחוק המקרקעין, שיסדיר את גביית שכר הדירה וחלוקתו עד סוף הליך הפירוק, למשל העברה לחשבון נאמנות. הסכומים שנגבו מעבר לחלקו של השותף יובאו בחשבון גם בחלוקת התמורה.
האם דירה עם שוכר נמכרת בפחות?
לא בהכרח. משקיעים מעדיפים לעיתים דירה מושכרת עם הכנסה קיימת, אבל קהל הקונים מצומצם יותר. לפני ההחלטה כדאי לקבל הערכת שמאי לשני המצבים, ולשקול אם להמתין לסוף תקופת השכירות או להגיע להסכם פינוי עם השוכר.
מי מחליט אם להאריך את חוזה השכירות בזמן ההליך?
לפי סעיף 30 לחוק המקרקעין, החלטות בניהול הרגיל מתקבלות ברוב החלקים, ושותף שמרגיש מקופח יכול לפנות לבית המשפט. הארכה לתקופה ארוכה או בתנאים חריגים עלולה לחרוג מניהול רגיל ולחייב הסכמת כולם. במהלך הליך פירוק עדיף לקבל הוראה מבית המשפט.
השכירות לא רשומה בטאבו. היא עדיין מחייבת את הקונה?
כן. שכירות עד חמש שנים אינה טעונה רישום לפי סעיף 79 לחוק המקרקעין, וסעיף 21 לחוק השכירות קובע שהקונה כפוף לה גם אם לא ידע עליה. לכן קונה זהיר מבקש את חוזה השכירות לפני החתימה.
שימו לב!
התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.
עו"ד אור בריגה
ליווי משפטי שקוף - אישי - חדשני
בנדל"ן, הפרטים הקטנים בחוזה הם אלו שבונים או מפילים עסקאות ענק. זכרו, החל מתיקון אפרופים, לניסוח החוזה משמעות כבדת משקל. משרדי פועל בשקיפות מלאה ללקוח תוך מתן שירות אישי המותאם לשנת 2026, וכולל שימוש בכלים טכנולוגיים (AI). והכל על מנת להעניק את התוצאה המיטבית לקהל לקוחותיי.
