קבלן קרס באמצע הבנייה: מתי הגוף המלווה חייב בפיצוי על האיחור
כשקבלן נקלע לקשיים, הבנק או הגוף שליווה את הפרויקט ממנה לעיתים כונס נכסים, והכונס משלים את הבנייה ומוסר את הדירות. בהליכים כאלה נטען שהגוף המלווה חייב לרוכשים רק את ערבות חוק המכר, ושאת הפיצוי על האיחור יש לתבוע מהקבלן שקרס. ב-7 באוקטובר 2026 קבע בית המשפט העליון שגוף מלווה שבחר להשלים את הפרויקט אינו יכול לבחור אילו חלקים בחוזה לקיים. במאמר נסביר מה נקבע כשקבלן קרס באמצע הבנייה והגוף המלווה נכנס לתמונה, מה ההבדל בין פיצוי שנצבר לפני מינוי הכונס לבין פיצוי שנצבר אחריו, ומה כדאי לבדוק אם אתם רוכשים בפרויקט כזה.
תוכן עניינים
המקרה: פרויקט תמ"א 38 בבת ים
בע"א 3301/23 מידילי נ' פרויקט עיבוי בינוי – הנביאים 63, בת ים בע"מ (7.10.2026) דובר בפרויקט חיזוק ועיבוי בבת ים, שבו נבנו 14 דירות חדשות. הפרויקט מומן בשיטת ליווי פיננסי, באמצעות הלוואות של שני גופים מלווים, כנגד שעבודים על זכויות בפרויקט. החוזה של הרוכשים קבע מסירה תוך 24 חודשים מקבלת היתר הבנייה, ופיצוי על איחור לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973.
הקבלן לא פרע את ההלוואות. בינואר 2021 מונה כונס נכסים לבקשת הגופים המלווים, והם בחרו, באמצעות הכונס, להשלים את הבנייה על בסיס הסכמי המכר הקיימים. הדירה לא נמסרה במועד, והרוכשים ביקשו לחייב את הכונס בפיצוי על האיחור, או לקזז אותו מיתרת התמורה.
הכונס טען שהחובה למסור במועד חלה על הקבלן בלבד, ושהתחייבות הגופים המלווים כלפי הרוכשים מתמצה בערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). בית המשפט המחוזי קיבל את עמדתו ודחה את הבקשה.
מה קבע בית המשפט העליון כשקבלן קרס באמצע הבנייה
בית המשפט העליון קיבל את הערעור. העיקרון שנקבע הוא שהשלמת פרויקט אינה יכולה להיות סלקטיבית. גוף מלווה שבוחר להשלים את הבנייה, להימנע מחילוט ערבויות חוק המכר ולגבות מהרוכשים את מלוא התמורה, אינו רשאי לשנות לרעתם באופן חד-צדדי את שאר הוראות החוזה, ובהן הזכות לפיצוי על איחור.
מכאן, כשהגופים המלווים בחרו להשלים את הבנייה, הסכמי המכר ממשיכים לעמוד במלואם, והכונס בא בנעלי הקבלן ביחס לכלל התחייבויותיו לפיהם. בית המשפט הוסיף שהרוכשים אינם נדרשים לפתוח הליך נפרד נגד הקבלן, ורשאים לבקש לאכוף את זכויותיהם במסגרת הליך הכינוס עצמו.
בית המשפט הבהיר שאפשר לשנות את תנאי החוזה רק בהסכמת הרוכשים. גוף מלווה ורוכשים יכולים לנהל משא ומתן, למשל על השלמת הבנייה תמורת ויתור על חלק מהפיצוי. אבל אחת מחוות הדעת בפסק הדין העלתה ספק אם ויתור כזה תקף, לנוכח סעיף 7א לחוק המכר (דירות), שאוסר להתנות על החוק לרעת הקונה ומבטל ויתור על פיצוי איחור כשהוא תנאי למסירת הדירה. השאלה הזו נותרה פתוחה.
לפני מינוי הכונס ואחריו: שני סוגי פיצוי
פסק הדין מבחין בין שתי תקופות, וההבחנה קובעת את סיכויי הגבייה בפועל:
| פיצוי שנצבר לפני מינוי הכונס | פיצוי שנצבר ממינוי הכונס ועד המסירה | |
|---|---|---|
| הסיווג בהליך | חוב עבר | הוצאות הליך |
| המעמד מול הגוף המלווה | נדחה מפני זכויות הגוף המלווה המובטחות בשעבוד | משולם לפני חלוקת הכספים לגוף המלווה |
| קיזוז מיתרת התמורה | ככלל לא, אלא אם הגוף המלווה הסכים | מותר |
בעניין מידילי היה הפיצוי אמור להתחיל מ-18.2.2020, שישים יום אחרי מועד המסירה החוזי, והכונס מונה באופן קבוע ב-31.1.2021. לכן הפיצוי עד ינואר 2021 סווג כחוב עבר, והפיצוי מאז ועד המסירה סווג כהוצאות הליך. התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי לבחינת הזכאות והסכום, והמשיבים חויבו בהוצאות של 25,000 ש"ח.
המשמעות המעשית: רוכש שהדירה שלו מתעכבת אחרי שהגוף המלווה נכנס לנהל את הפרויקט נמצא במעמד טוב בהרבה מבעבר, ביחס לחודשי האיחור שמאותו מועד.
ערבות חוק המכר אינה התרופה היחידה
בעניין מידילי הציגו הגופים המלווים את ערבות חוק המכר כמיצוי חובתם כלפי הרוכשים. בית המשפט העליון הסביר שהערבות נועדה להגן על הכסף ששילם הרוכש אם הדירה לא תימסר. כשהגוף המלווה בחר דווקא להשלים את הבנייה ולמסור, הוא מקבל את החוזה כולו, ובו גם את הפיצוי על האיחור.
בית המשפט ציין גם שעמדה אחרת הייתה מבטלת את התמריץ של הכונס להשלים את הבנייה בהקדם ולמסור דירות בלי ליקויים. בפסק הדין צוין שההכרעה רלוונטית, לפחות לכאורה, גם לאחריות לאי-התאמות בדירה, אבל הסוגיה הזו לא הוכרעה.
מה כדאי לבדוק כשקבלן קרס באמצע הבנייה
ההחלטה איך לפעול בהליך כינוס או חדלות פירעון, ומתי, היא החלטה מקצועית שמתקבלת בבדיקת התיק. מה שבידי הרוכש כבר עכשיו:
- לשמור את הסכם המכר, את כל הנספחים, ואת סעיף מועד המסירה וסעיף הפיצוי על האיחור.
- לשמור את ערבויות חוק המכר, את פנקס השוברים ואת אישורי התשלום.
- לתעד את המועד שבו מונה כונס או נפתח הליך, ואת כל הודעה שקיבלתם ממנו.
- לא לחתום על מסמך שמוותר על פיצוי, או על נספח שמשנה את מועד המסירה, לפני בדיקה משפטית.
- לבדוק עם עורך דין אם כדאי להגיש בקשה בתוך הליך הכינוס עצמו, כפי שעשו הרוכשים בעניין מידילי.
על חישוב הפיצוי עצמו ראו חישוב פיצוי איחור במסירה, ועל איחור בפרויקט חיזוק ועיבוי ראו איחור במסירה בתמ"א 38.
סיכום ופנייה לייעוץ
כשקבלן קרס באמצע הבנייה, הפיצוי על האיחור אינו אובד רק משום שהגוף המלווה נכנס לנהל את הפרויקט. בית המשפט העליון קבע שמי שבוחר להשלים את הבנייה מקבל את החוזה כולו, ושהפיצוי על החודשים שממינוי הכונס ואילך משולם לפני הגוף המלווה. אם הקבלן שלכם בקשיים או שמונה כונס בפרויקט, ניתן לפנות למשרד לבדיקת החוזה, המועדים והאפשרויות בהליך. רקע כללי מופיע בעמוד איחור במסירת דירה מקבלן.
שאלות ותשובות
קבלן קרס באמצע הבנייה והבנק המלווה משלים אותה. ממי אני תובע פיצוי על האיחור?
לפי פסק הדין בע"א 3301/23 מ-7.10.2026, כשהגוף המלווה בוחר להשלים את הפרויקט על בסיס הסכמי המכר הקיימים, הכונס בא בנעלי הקבלן לגבי כל התחייבויותיו בחוזה, ובהן הפיצוי על האיחור. הרוכשים רשאים לבקש את הפיצוי במסגרת הליך הכינוס עצמו ואינם חייבים לפתוח הליך נפרד נגד הקבלן. היקף הזכאות והסכום נבדקים בכל תיק לגופו.
האם אקבל את כל הפיצוי, גם על החודשים שלפני מינוי הכונס?
לא בהכרח. הפיצוי שנצבר לפני מינוי הכונס מסווג כחוב עבר, והוא נדחה מפני זכויות הגוף המלווה המובטחות בשעבוד, ולכן סיכויי גבייתו נמוכים יותר. הפיצוי שנצבר ממועד המינוי ועד המסירה מסווג כהוצאות הליך, והוא משולם לפני חלוקת הכספים לגוף המלווה. לכן מועד מינוי הכונס הוא נתון מרכזי בכל בדיקה.
אפשר לקזז את הפיצוי מהתשלום האחרון שאני חייב לקבלן?
לפי פסק הדין, ככלל אין לקזז מהתמורה פיצוי שנצבר לפני מינוי הכונס, אלא אם הגוף המלווה הסכים, וברוב הסכמי הליווי הקיזוז אסור במפורש. אבל ביחס לפיצוי שנצבר אחרי מינוי הכונס, בית המשפט קבע שהרוכשים רשאים לקזז אותו מיתרת התמורה. לפני ביצוע קיזוז בפועל חשוב לבדוק את החוזה ואת המועדים, כי קיזוז שגוי עלול להיחשב הפרה.
הגוף המלווה מבקש שאוותר על פיצוי כדי שהבנייה תושלם. זה חוקי?
בית המשפט קבע שאפשר לשנות את תנאי החוזה רק בהסכמת הרוכשים, ושהצדדים רשאים לנהל משא ומתן. אבל באחת מחוות הדעת הובע ספק אם ויתור כזה תקף, משום שסעיף 7א לחוק המכר (דירות) אוסר להתנות על החוק לרעת הקונה ומבטל ויתור שהוא תנאי למסירת הדירה. השאלה נותרה פתוחה, ולכן אין לחתום על ויתור כזה בלי בדיקה משפטית.
ערבות חוק המכר לא מספיקה?
ערבות חוק המכר מגינה על הכספים ששילמתם למקרה שהדירה לא תימסר. היא אינה מחליפה את הפיצוי על האיחור כשהדירה כן נמסרת באיחור. לפי פסק הדין, גוף מלווה שבחר להשלים את הבנייה ולמסור את הדירות אינו יכול לטעון שחובתו כלפי הרוכשים מסתכמת בערבות.
שימו לב!
התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.
עו"ד אור בריגה
ליווי משפטי שקוף - אישי - חדשני
בנדל"ן, הפרטים הקטנים בחוזה הם אלו שבונים או מפילים עסקאות ענק. זכרו, החל מתיקון אפרופים, לניסוח החוזה משמעות כבדת משקל. משרדי פועל בשקיפות מלאה ללקוח תוך מתן שירות אישי המותאם לשנת 2026, וכולל שימוש בכלים טכנולוגיים (AI). והכל על מנת להעניק את התוצאה המיטבית לקהל לקוחותיי.
