פירוק שיתוף בנכס עם חריגות בנייה: השפעה על השווי, על המכירה ועל חלוקת התמורה
מרפסת שנסגרה, יחידת דיור שנבנתה בחצר או קומה שנוספה בבית פרטי הם ממצאים שכיחים בנכסים משפחתיים. כל עוד השותפים גרים בנכס, החריגה נראית כעניין שולי. ברגע שמתחילים בפירוק שיתוף בנכס עם חריגות בנייה, היא הופכת לשאלה כלכלית מרכזית: היא משפיעה על השווי, על קהל הקונים, על האפשרות לקבל משכנתא, ולעיתים גם על חלוקת התמורה בין השותפים. במאמר זה נסביר מה כדאי לבדוק לפני ההליך, וכיצד מצמצמים חשיפה כלכלית.
תוכן עניינים
מהי חריגת בנייה ולמה היא חשובה בפירוק שיתוף
חריגת בנייה היא עבודה שבוצעה ללא היתר או בסטייה מהיתר, בניגוד לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. החריגה אינה מבטלת את זכות הבעלות ואינה מונעת מכירה, אבל היא יוצרת סיכון: צו הריסה, קנסות, דרישה להכשרה בתשלום, או סירוב של הבנק לממן את הרכישה.
במסגרת פירוק שיתוף בנכס עם חריגות בנייה, הסיכון הזה מתורגם למחיר. קונה פוטנציאלי ינכה מהמחיר את עלות ההכשרה או את הסיכון להריסה, וחלק מהקונים לא ייגשו לעסקה כלל. לכן הבירור התכנוני צריך להיעשות לפני שקובעים מחיר מינימום או מגישים הצעה לרכישת חלקו של השותף.
הבדיקות שיש לבצע לפני הגשת התביעה
לפני פתיחת ההליך מומלץ לבצע שלוש בדיקות בסיסיות:
- תיק בניין בוועדה המקומית. השוואת המצב בפועל להיתרים הקיימים ולתוכנית החלה על המגרש.
- בירור הליכי אכיפה. האם הוצאו התראות, צווים מנהליים או כתבי אישום בגין החריגה.
- חוות דעת שמאית. שמאי מקרקעין יכול להעריך את שווי הנכס בשני תרחישים: עם החריגה כפי שהיא, ולאחר הכשרה או הריסה. הפער בין התרחישים הוא נקודת המוצא למשא ומתן.
הבדיקות הללו חשובות גם כאשר מתכננים להציע לשותף לקנות את חלקו. מחיר שמתעלם מהחריגה עלול להוביל לתשלום יתר, או לטענות מאוחרות מצד השותף שמכר.
פירוק שיתוף בנכס עם חריגות בנייה בבית המשפט: הליך המכירה
כאשר בית המשפט מורה על פירוק במכירה לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הוא ממנה בדרך כלל כונס נכסים. כונס הנכסים מוכר את הנכס במצבו, וחובה עליו לגלות לקונים את המידע הידוע על החריגות. בשל כך, נכס עם חריגות נמכר בדרך כלל במחיר נמוך מנכס דומה ללא חריגות.
לעיתים אחד השותפים מבקש לעכב את המכירה כדי להכשיר את החריגה או להשביח את הנכס, בתקווה להעלות את המחיר. כאן יש פסיקה ברורה יחסית. בתמ"ש 79074-09-24 ביקשה שותפה בדירה לדחות את הפירוק עד שתמומש בנייה נוספת שלטענתה הייתה מגדילה את הדירה ואת שוויה. בית המשפט דחה את הבקשה: השותפים האחרים הודיעו שאין להם יכולת לממן את ההשבחה, ובית המשפט קבע שאין הוראת דין שמחייבת שותף להוציא כסף מכיסו לשם השבחה. עוד נקבע שתפקיד כונס הנכסים הוא למכור במחיר הטוב ביותר, ולא להשביח את הנכס כשאחד הבעלים מתנגד לכך.
המשמעות המעשית: מי שרוצה להכשיר חריגה לפני המכירה צריך הסכמה של השותפים או מימון משלו. בלי זה, ברירת המחדל היא מכירה במצב הקיים.
מי נושא בעלות החריגה: שאלת האחריות בין השותפים
כאשר אחד השותפים בנה את החריגה לבדו ולטובתו, עולה השאלה אם שאר השותפים צריכים לשאת בירידת הערך. כאן נכנסות שתי שאלות נפרדות:
- השקעות בנכס. סעיף 33 לחוק המקרקעין עוסק בחלוקת הוצאות הנכס בין השותפים. שותף שבנה תוספת עשוי לטעון שהשביח את הנכס ושמגיע לו החזר, ושותפים אחרים עשויים לטעון שהבנייה נעשתה ללא הסכמתם ופגעה בשווי.
- דמי שימוש. שותף שהשתמש לבדו בתוספת, למשל השכיר את היחידה שנבנתה, עשוי להידרש לשלם דמי שימוש לשותפיו.
ההכרעה בשאלות אלה תלויה בנסיבות, במסמכים ובהסכמות שהיו בין השותפים. תיעוד מוקדם של מי בנה, מתי ובאיזו הסכמה, משפר מאוד את מצב הצד שמבקש החזר או קיזוז.
כדאי גם לדעת שדרישה להרוס בנייה חורגת אינה מתקבלת אוטומטית. בת"א (שלום ת"א) 31522-09-22, שעסק בבנייה ברכוש משותף של בית משותף, נדחתה תביעה לצווי הריסה. מומחה בית המשפט העיד שניתן להכשיר את החריגות לפי התוכניות התקפות, ובית המשפט שקל גם את מידתיות ההריסה ואת התנהלות התובעת. הנסיבות שם שונות מפירוק שיתוף, אבל העיקרון רלוונטי: מי שמבקש הריסה צריך להראות שהיא מוצדקת, ולא רק שהבנייה חורגת.
אפשרויות פעולה לצמצום החשיפה
בפועל, שותפים בנכס עם חריגות בוחרים לרוב באחת מהדרכים הבאות:
- מכירה במצב הקיים, עם גילוי מלא לקונים ומחיר שמשקף את הסיכון.
- הכשרת החריגה לפני המכירה, כאשר יש תוכנית שמאפשרת זאת, העלות מוצדקת כלכלית והשותפים מסכימים על המימון.
- הריסה או החזרת המצב לקדמותו, כאשר ההכשרה אינה אפשרית והחריגה פוגעת במכירה.
- רכישת חלקו של השותף על ידי השותף שבנה את החריגה, במחיר שמביא בחשבון את מצבה.
בכל אחת מהדרכים כדאי לעגן בהסכם כתוב מי נושא בעלויות ובסיכונים, כדי שהמחלוקת לא תעבור לשלב חלוקת התמורה.
סיכום ופנייה לייעוץ
פירוק שיתוף בנכס עם חריגות בנייה מחייב בירור תכנוני ושמאי לפני שקובעים אסטרטגיה. ההחלטה בין מכירה במצב הקיים, הכשרה או הריסה, וכן חלוקת העלויות בין השותפים, משפיעות ישירות על הסכום שכל שותף יקבל בסוף ההליך. משרדנו מלווה שותפים בפירוק שיתוף במקרקעין ובבחינת מצבו התכנוני של הנכס. ניתן לפנות לבירור ראשוני.
שאלות ותשובות
האם אפשר למכור בפירוק שיתוף נכס שיש בו חריגת בנייה?
כן. חריגת בנייה אינה מונעת מכירה, והיא גם אינה מונעת פירוק שיתוף. אבל יש לגלות לקונה את החריגות הידועות, והן משפיעות על המחיר ועל האפשרות של הקונה לקבל משכנתא. בהליך שיפוטי, כונס הנכסים יפרסם את הנכס במצבו ויפרט את החריגות במסמכי המכירה, כדי למנוע טענות מצד הקונה לאחר מכן.
השותף שלי בנה את התוספת. האם אני צריך לשאת בירידת הערך?
לא בהכרח. כאשר שותף אחד ביצע בנייה ללא הסכמת שאר השותפים, אפשר לטעון לקיזוז ירידת הערך או עלות ההריסה מחלקו בתמורה. מנגד, השותף שבנה עשוי לטעון שהתוספת השביחה את הנכס. ההכרעה תלויה בראיות: מי בנה, מתי, באיזו הסכמה, ומה השפעת התוספת על השווי לפי חוות דעת שמאית.
השותף שלי רוצה לעכב את המכירה כדי להכשיר את החריגה. הוא יכול?
לא לבד. בתמ"ש 79074-09-24 דחה בית המשפט בקשה של שותפה לעכב פירוק לצורך השבחת הדירה, משום שהשותפים האחרים לא יכלו לממן את ההשבחה ואין הוראת דין שמחייבת אותם לעשות זאת. הכשרה לפני מכירה אפשרית כשהשותפים מסכימים עליה ועל חלוקת העלות, או כששותף מוכן לממן אותה בעצמו ולהסדיר מראש איך יוחזר לו הכסף.
מה תפקיד השמאי בפירוק שיתוף בנכס עם חריגות בנייה?
השמאי מעריך את שווי הנכס בתרחישים שונים: במצבו הנוכחי, לאחר הכשרת החריגה, ולאחר הריסתה. הערכה כזו משמשת לקביעת מחיר מינימום במכירה, לבחינת הצעה של שותף לרכוש את חלקו של האחר, ולחישוב טענות קיזוז בין השותפים. בתיקים שבהם יש מחלוקת, כל צד עשוי להגיש חוות דעת משלו, ובית המשפט רשאי למנות שמאי מטעמו.
האם חריגת בנייה יכולה למנוע מהקונה לקבל משכנתא?
כן, זה סיכון ממשי. בנקים בוחנים את מצב הנכס ואת התאמתו להיתר, ועשויים להפחית את סכום ההלוואה או לסרב לממן את החלק החורג. הדבר מצמצם את מעגל הקונים ומשפיע על המחיר. לכן, חשוב לברר את מצב החריגה כבר בתחילת התהליך, ולא רק בשלב שבו קונה כבר מצא את הנכס.
שימו לב!
התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.
עו"ד אור בריגה
ליווי משפטי שקוף - אישי - חדשני
בנדל"ן, הפרטים הקטנים בחוזה הם אלו שבונים או מפילים עסקאות ענק. זכרו, החל מתיקון אפרופים, לניסוח החוזה משמעות כבדת משקל. משרדי פועל בשקיפות מלאה ללקוח תוך מתן שירות אישי המותאם לשנת 2026, וכולל שימוש בכלים טכנולוגיים (AI). והכל על מנת להעניק את התוצאה המיטבית לקהל לקוחותיי.
