החזר ערובה בסיום שכירות: מתי המשכיר חייב להחזיר ומה מותר לו לקזז
בסוף כמעט כל שכירות עולה אותה שאלה: הדירה הוחזרה, המפתחות נמסרו, והפיקדון או הערבות הבנקאית עדיין אצל המשכיר. השוכר רוצה את כספו בחזרה, והמשכיר רוצה לוודא שכל החשבונות שולמו ושהדירה לא ניזוקה. החוק קובע לוח זמנים ברור להחזר ערובה בסיום שכירות, מגדיר מתי מותר לממש אותה, ואוסר להתנות על הכללים האלה לרעת השוכר. במאמר זה נסביר מה קובע סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, מה נחשב סיבה לגיטימית לקיזוז, ואיך שני הצדדים יכולים לצמצם מחלוקות עוד לפני יום הפינוי.
תוכן עניינים
מה החוק מגדיר כערובה ומה התקרה
סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 חל על חוזי שכירות למגורים. הוא מגדיר ערובה כביטחון לחיובי השוכר לפי החוזה, ומגביל ערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר: מזומן, ערבות בנקאית או ערבות של גוף מורשה אחר, כמו חברת ביטוח או נותן אשראי בעל רישיון.
הסכום המצטבר של ערובות כאלה לא יעלה על הנמוך מבין שני אלה:
| חלופה | התקרה |
|---|---|
| א | דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות |
| ב | פי שלושה מדמי השכירות החודשיים |
כך, בחוזה לשנה בדמי שכירות של 5,000 ש"ח לחודש, שליש מהתקופה הוא ארבעה חודשים, ולכן התקרה היא שלושה חודשים, כלומר 15,000 ש"ח. בחוזה לשישה חודשים, התקרה היא דמי שכירות של חודשיים.
ערובות שאינן כרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו ערבים אישיים או שטר חוב, אינן נספרות במסגרת התקרה הזו. על הכלים האלה הרחבנו בעמודים כתב ערבות לשכירות ושטר חוב לשכירות. לחישוב התקרה בחוזה מסוים אפשר להיעזר במחשבון שבעמוד עורך דין לחוזה שכירות.
מתי מותר למשכיר לממש את הערובה
לפי סעיף 25י(ג), המשכיר רשאי לממש ערובה רק בארבעה מקרים, ורק עד הסכום שצמוד לכל אחד מהם:
- השוכר לא שילם דמי שכירות במועד: עד גובה הסכום שלא שולם, בתוספת הצמדה וריבית לפי החוזה.
- השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי להם: עד עלות התיקון.
- השוכר לא שילם תשלומים שוטפים שחלים עליו, כמו ארנונה, מים, חשמל, גז ודמי ועד בית: עד גובה החוב.
- השוכר לא פינה את הדירה בתום השכירות: בסכום שנקבע בחוזה.
לפני מימוש, סעיף 25י(ד) מחייב את המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולאפשר לו לתקן את ההפרה בתוך זמן סביר. מימוש פתאומי, בלי התראה, אינו עומד בדרישות החוק.
על אילו ליקויים השוכר אחראי
השאלה הנפוצה ביותר בסוף השכירות היא מי משלם על מצב הדירה. לפי סעיף 25ח, השוכר אחראי לליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה, והוא מתקן אותו על חשבונו. ליקויים אחרים, שאינם קלי ערך, המשכיר מתקן על חשבונו.
כלומר, בלאי סביר הנובע משימוש רגיל, כמו צבע שדהה, שריטות קלות בריצוף או ברז שהתבלה עם השנים, אינו עילה לקיזוז מהערובה. נזק שנגרם משימוש לא סביר, כמו חור בדלת, ריהוט קבוע שנשבר או רטיבות שנגרמה מהזנחה, יכול להיות עילה כזו, עד עלות התיקון. על חובות התיקון במהלך השכירות הרחבנו בעמוד תיקון ליקויים בדירה מושכרת.
החזר ערובה בסיום שכירות: תוך כמה זמן
סעיף 25י(ה) קובע שבתום תקופת השכירות, המשכיר ישיב לשוכר את הערובה, או את יתרתה אחרי מימוש כדין, לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה לרשותו, או עד המועד שבו נפרעו חובות השוכר מהסוגים שמנויים בסעיף, לפי המאוחר.
משמעות הדברים:
- המועד נספר מיום החזרת הדירה בפועל, לא מתום התקופה בחוזה.
- כשנשארו חשבונות סופיים פתוחים, למשל חשבון מים או ארנונה שטרם הגיע, המשכיר רשאי להמתין עד שישולמו. אבל הוא אינו רשאי לעכב את כל הערובה בלי קשר לגובה החוב.
- "פירות" הערובה הם, למשל, ריבית שנצברה על כסף שהופקד בתוכנית חיסכון, והם מוחזרים לשוכר.
- ערבות בנקאית מוחזרת בדרך כלל במסירת כתב הערבות המקורי לשוכר או בהודעה לבנק, כדי שהשוכר יוכל לבטל אותה.
לפי סעיף 25יד, אי אפשר להתנות על הוראות סעיף 25י בחוזה אלא לטובת השוכר. סעיף בחוזה שמאפשר למשכיר להחזיק בערובה חצי שנה, או לממש אותה בלי הודעה, אינו תקף ככל שהוא מרע את מצב השוכר.
מה כדאי לתעד כבר בכניסה לדירה
רוב המחלוקות על הערובה אינן משפטיות אלא עובדתיות: מה היה מצב הדירה בכניסה, ומה מצבה ביציאה. תיעוד טוב חוסך את רוב הוויכוח:
- פרוטוקול כניסה עם תמונות, חתום בידי שני הצדדים, שמפרט את מצב הדירה ואת הריהוט והמכשירים שנמסרו.
- קריאת מונים של מים, חשמל וגז ביום הכניסה וביום היציאה.
- העברת חשבונות הארנונה, המים והחשמל על שם השוכר בתחילת השכירות, ואישור על סגירתם בסיומה.
- פרוטוקול יציאה עם תמונות, ותיעוד של מסירת המפתחות ומועדה.
- התכתבות בכתב על כל ליקוי שהתגלה במהלך השכירות ועל הטיפול בו.
כשהמשכיר מקזז סכום מהערובה, מומלץ שיפרט בכתב את הסכום, את הסיבה ואת האסמכתה, למשל הצעת מחיר או חשבונית לתיקון. פירוט כזה מצמצם מחלוקות ומראה שהמימוש נעשה בגבולות החוק.
מתי הכללים האלה לא חלים
סעיף 25טו מחריג מהפרק כמה סוגי חוזים, ובהם שכירות לתקופה שאינה עולה על שלושה חודשים בלי אפשרות הארכה, שכירות לתקופה של יותר מעשר שנים כשלמשכיר אין זכות לבטל מוקדם, שכירות בבית מלון, במעונות סטודנטים או בדיור מוגן, דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה, ושכירות בדמי שכירות חודשיים גבוהים מתקרה שנקבעה בחוק ומתעדכנת מדי שנה. בחוזים כאלה הערובה מוסדרת בעיקר לפי נוסח החוזה.
סיכום ופנייה לייעוץ
החזר ערובה בסיום שכירות כפוף לכללים שהחוק קובע ושאינם ניתנים לשינוי לרעת השוכר: תקרה לגובה הערובה, ארבע עילות מימוש בלבד, הודעה מוקדמת לפני מימוש, והחזרה בתוך 60 ימים מהשבת הדירה או מתשלום החובות. תיעוד מסודר בכניסה וביציאה מונע את רוב המחלוקות. משרדנו מלווה משכירים ושוכרים בניסוח חוזי שכירות ובמחלוקות שבסיומם, וניתן לפנות לבדיקה של החוזה ושל הנסיבות.
שאלות ותשובות
תוך כמה ימים המשכיר חייב להחזיר את הפיקדון?
לפי סעיף 25י(ה) לחוק השכירות והשאילה, בתוך 60 ימים מהיום שבו הדירה הוחזרה לרשות המשכיר, או עד שהשוכר שילם את החובות שהערובה מבטיחה, כמו דמי שכירות, חשבונות שוטפים ועלות תיקון ליקויים שבאחריותו, לפי המאוחר. המשכיר מחזיר את הערובה או את יתרתה, יחד עם הפירות שנצברו עליה, ואי אפשר לקבוע בחוזה מועד מאוחר יותר.
האם המשכיר יכול לקזז מהפיקדון צביעה של הדירה?
רק אם הצורך בצביעה נובע משימוש בלתי סביר. לפי סעיף 25ח, השוכר אחראי לליקויים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר, ולא לבלאי רגיל. צבע שדהה אחרי שנה או שנתיים של מגורים הוא בדרך כלל בלאי סביר. כתמים, ציורים על קירות או נזק חריג עשויים להצדיק קיזוז של עלות התיקון. החוזה אינו יכול להרחיב את אחריות השוכר מעבר לחוק לרעתו.
מה גובה הערובה המקסימלי שמשכיר יכול לדרוש?
לגבי ערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו מזומן או ערבות בנקאית, הסכום המצטבר מוגבל לנמוך מבין דמי השכירות לשליש מתקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות. ערבים אישיים ושטר חוב אינם נכללים בתקרה הזו, משום שאינם מחייבים את השוכר להוציא כסף מראש.
האם המשכיר רשאי לממש את הערבות הבנקאית בלי להודיע לי?
לא. סעיף 25י(ד) מחייב את המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה, ולאפשר לו לתקן את ההפרה, למשל לשלם חוב או לתקן ליקוי. בנוסף, המימוש מותר רק במקרים שמנויים בחוק ורק עד הסכום הקשור להפרה. סעיף בחוזה שמוותר על ההודעה לרעת השוכר אינו תקף.
מה קורה אם עזבתי את הדירה לפני תום החוזה?
יציאה מוקדמת עלולה להיחשב הפרה, אלא אם החוזה מאפשר אותה, למשל בהעמדת שוכר חלופי או בהודעה מוקדמת. במצב כזה המשכיר עשוי לטעון לחוב דמי שכירות, והשאלה אם מותר לו לממש את הערובה תלויה בנוסח החוזה ובנסיבות. מומלץ לתאם את היציאה בכתב ולתעד את מסירת הדירה, כדי שמועד 60 הימים יתחיל להיספר.
שימו לב!
התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.
עו"ד אור בריגה
ליווי משפטי שקוף - אישי - חדשני
בנדל"ן, הפרטים הקטנים בחוזה הם אלו שבונים או מפילים עסקאות ענק. זכרו, החל מתיקון אפרופים, לניסוח החוזה משמעות כבדת משקל. משרדי פועל בשקיפות מלאה ללקוח תוך מתן שירות אישי המותאם לשנת 2026, וכולל שימוש בכלים טכנולוגיים (AI). והכל על מנת להעניק את התוצאה המיטבית לקהל לקוחותיי.
