נספח לחוזה שכירות: הארכה, שינוי דמי שכירות ונוסח להורדה
רוב חוזי השכירות משתנים במהלך הדרך: מאריכים בשנה, מעדכנים את שכר הדירה, מחליפים בעלים או מסכמים מי מתקן מה. הדרך המסודרת לעשות זאת היא נספח לחוזה שכירות, ולא הודעת וואטסאפ. מה שרבים לא יודעים הוא שנספח שלא נחתם גם בידי הערבים עלול להשאיר את המשכיר בלי ערבות לתקופה החדשה, ושיש הוראות בחוק שאי אפשר לשנות בנספח לרעת השוכר. במאמר נסביר מתי צריך נספח, מה החוק קובע על הארכה, מה נפסק על ערבים, ומה אסור לשנות. בעמוד יש גם נוסח כללי של נספח שינויים להורדה ב-Word וב-PDF.
תוכן עניינים
תצוגה מקדימה, עמוד 1נספח שינויים לחוזה שכירות להורדה
- הארכת תקופת השכירות
- עדכון דמי השכירות
- סעיפי "במקום... יבוא"
- הסכמת הערבים לשינויים
ההורדה חינמית. נבקש כתובת מייל פעם אחת בלבד. הנוסח הוא נקודת מוצא כללית, ויש להתאים אותו לעסקה לפני חתימה.
הורדת הנוסח
הזינו כתובת מייל וההורדה תתחיל מיד
מתי צריך נספח לחוזה שכירות
סעיף 25ב לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע שחוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר, ושכל צד יקבל העתק חתום. התוספת השנייה לחוק מפרטת את מה שהחוזה צריך לכלול, ובין היתר את תקופת השכירות, האופציה ותנאיה, דמי השכירות ומועדיהם, והתשלומים הנוספים שהשוכר נושא בהם.
מכאן שכל שינוי באחד הפרטים האלה ראוי להיעשות באותה רמה של תיעוד: נספח כתוב וחתום. המצבים הנפוצים:
- הארכת תקופת השכירות, עם אופציה או בלעדיה.
- עדכון דמי השכירות לתקופה החדשה.
- החלפת בעלים בדירה, כשהבעלים החדשים נכנסים לחוזה הקיים. לפי סעיף 25יא, משכיר שהעביר את זכויותיו בדירה צריך להודיע על כך לשוכר בכתב, עם פרטי הרוכש.
- הסכמות על תיקונים, ריהוט או תשלומים שוטפים.
הארכה ואופציה: מה קובע סעיף 25יב
סעיף 25יב לחוק השכירות והשאילה קובע מועדים להארכת החוזה:
| מצב | מה קובע החוק |
|---|---|
| המשכיר מעוניין להאריך | עליו להודיע לשוכר זמן סביר לפני תום התקופה אם ברצונו להאריך ובאילו תנאים |
| לחוזה יש אופציה של המשכיר | עליו להודיע לפחות 90 ימים לפני תום התקופה, והוא רשאי לממש אותה רק אם תנאי ההארכה נקבעו בחוזה מראש |
| לחוזה יש אופציה של השוכר | עליו להודיע לפחות 60 ימים לפני תום התקופה |
כשמאריכים בהסכמה, הנספח הוא המקום לקבוע את התקופה החדשה ואת דמי השכירות. אם בחוזה יש תניה שמאפשרת למשכיר לבטל בלי עילה, סעיף 25יג קובע שהיא בטלה אלא אם לשוכר יש זכות ביטול דומה, ושהודעת ביטול כזו ניתנת 90 ימים מראש בידי המשכיר ו-60 ימים מראש בידי השוכר.
הערבים: למה צריך להחתים אותם על הנספח
סעיף 5(ב) לחוק הערבות, התשכ"ז-1967 קובע שהגדלת החיוב הנערב בהסכם בין החייב לנושה אינה משנה את חיובו של הערב. בשכירות, הארכת החוזה או העלאת דמי השכירות בלי הערבים עלולות להשאיר אותם מחוץ לתמונה.
בת"א 77773-12-20 זלטין נ' אסייג ואח' (שלום ירושלים, 11.7.2025) נחתם ב-2009 חוזה שכירות לשנה עם אופציה לשנה נוספת, ושני ערבים חתמו על כתבי ערבות, וגם על שטר חוב. כתב הערבות קבע שהערבות "בלתי מוגבלת בזמן". השוכרים הודיעו על הארכה פעם אחת, ב-2010, ומאז המשיכו לגור בדירה עד מרץ 2020 בלי חוזה או הודעה נוספים. כשהמשכירה תבעה חובות שנצברו, בית המשפט דחה את התביעה נגד הערבים: לפי סעיף 5(ב), הערבים חתמו לחוזה של שנה עם אופציה, ואיש לא הודיע להם על ההארכה לתשע שנים נוספות. בית המשפט הוסיף שעל המשכירה חלה חובה להודיע לערבים על הארכת החוזה, וגם על כך שדמי השכירות אינם משולמים כסדרם.
בפסק הדין צוין שהמשכירה לא התייחסה בסיכומיה לחיוב הערבים, ובית המשפט התייחס לנושא בקצרה. אבל הלקח ברור: נספח הארכה או עדכון שכר דירה צריך לכלול את הסכמת הערבים בחתימתם. כך גם בנוסח שבעמוד זה. על כתב הערבות עצמו ראו כתב ערבות לשכירות.
ערובות בנספח: התקרה והמימוש
כשמעדכנים את החוזה, כדאי לבדוק גם את הערובות. סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה קובע שערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו ערבות בנקאית או מזומן, לא יעלו על הנמוך מבין דמי שכירות של שליש מתקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות. הסעיף גם מגדיר מתי מותר לממש ערובה, מחייב הודעה מראש לשוכר ואפשרות לתקן, ומחייב להשיב את הערובה תוך 60 ימים מסוף השכירות או מפירעון החובות, לפי המאוחר. על שטר חוב כערובה ראו שטר חוב לשכירות.
מה אי אפשר לשנות בנספח לחוזה שכירות
סעיף 25יד לחוק השכירות והשאילה מגביל את מה שאפשר להסכים עליו גם בנספח:
- אין להתנות כלל על החובה למסור דירה ראויה למגורים (סעיף 25ו).
- אין להתנות לרעת השוכר, בין היתר, על חובת המשכיר לתקן ליקויים תוך 30 ימים, ותוך 3 ימים בליקוי דחוף (סעיף 25ח), על חלוקת התשלומים השוטפים (סעיף 25ט), על הוראות הערובה (סעיף 25י), על מועדי ההארכה (סעיף 25יב) ועל תניית הביטול (סעיף 25יג).
לפי סעיף 25טו, הוראות אלה אינן חלות על חלק מהחוזים, למשל חוזה לתקופה של עד שלושה חודשים בלי אופציה, חוזה של יותר מעשר שנים, או חוזה שדמי השכירות בו גבוהים מהסכום שנקבע בחוק ומתעדכן מדי שנה. עוד נקבע שהגבלות סעיף 25יד(2) אינן חלות על שכירות בין קרובים. השאלה אם חוזה מסוים נכנס לחריג נבדקת לפי פרטיו.
הנוסח להורדה: מה כולל נספח השינויים
הנוסח שבעמוד הוא נספח שינויים כללי לחוזה שכירות למגורים. הוא כולל פרטי צדדים, הפניה לחוזה המקורי, סעיף שלפיו הנספח הוא חלק מהחוזה וגובר עליו בסתירה, הארכת תקופה, עדכון דמי שכירות, שני סעיפי "במקום… יבוא" לשינויים נוספים, סעיף ערובות שמפנה למגבלות סעיף 25י, ובלוק הסכמת ערבים בחתימתם. ההורדה ב-Word וב-PDF חינמית, אחרי השארת כתובת מייל. לפני חתימה כדאי לוודא שהנספח מתיישב עם החוזה המקורי ועם הוראות החוק.
סיכום ופנייה לייעוץ
נספח לחוזה שכירות הוא הדרך המסודרת להאריך, לעדכן שכר דירה או להחליף בעלים, אבל הוא פועל בתוך מסגרת החוק: יש מועדים להארכה, תקרות לערובות והוראות שאי אפשר לשנות לרעת השוכר. ובלי חתימת הערבים, הערבות עלולה לא לחול על התקופה החדשה. ניתן להוריד את הנוסח בעמוד זה, ולפנות למשרד לבדיקת הנספח והחוזה לפני החתימה. על חוזה השכירות עצמו ראו עורך דין לחוזה שכירות.
שאלות ותשובות
האם הארכת חוזה שכירות חייבת להיות בכתב?
סעיף 25ב לחוק השכירות והשאילה קובע שחוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי הצדדים, אבל אי-קיום ההוראה אינו פוגע בתוקף החוזה. מעשית, הארכה בעל פה יוצרת מחלוקות על התקופה, על דמי השכירות ועל הערבויות. נספח כתוב וחתום, כולל חתימת הערבים, הוא הדרך לתעד את ההסכמות ולשמור על הביטחונות.
האם הערבים ממשיכים לערוב אחרי שהארכנו את החוזה?
לא בהכרח. לפי סעיף 5(ב) לחוק הערבות, הגדלת החיוב בהסכם בין המשכיר לשוכר אינה משנה את חיוב הערב. בעניין זלטין מ-2025 נקבע שערבים שחתמו לחוזה של שנה עם אופציה אינם חייבים בחובות של תשע שנים נוספות שעליהן לא הודיעו להם, אף שבכתב הערבות נאמר שהיא בלתי מוגבלת בזמן. לכן מומלץ להחתים את הערבים על הנספח.
כמה זמן מראש צריך להודיע על הארכה או על אי-הארכה?
לפי סעיף 25יב, המשכיר צריך להודיע זמן סביר לפני תום התקופה אם ברצונו להאריך ובאילו תנאים. כשיש למשכיר אופציה, ההודעה ניתנת לפחות 90 ימים לפני תום התקופה, ורק אם תנאי ההארכה נקבעו מראש בחוזה. כשהאופציה היא של השוכר, הוא מודיע לפחות 60 ימים לפני תום התקופה.
אפשר לקבוע בנספח שהשוכר יתקן הכול על חשבונו?
לא לרעת השוכר מעבר למה שהחוק מאפשר. לפי סעיף 25ח, השוכר אחראי לליקויים שנגרמו משימוש בלתי סביר, והמשכיר מתקן ליקויים אחרים שאינם קלי ערך תוך 30 ימים, או תוך 3 ימים כשמדובר בליקוי שאינו מאפשר מגורים סבירים. לפי סעיף 25יד, אין להתנות על כך לרעת השוכר, בכפוף לחריגים שבסעיף 25טו.
הדירה נמכרה. צריך לחתום חוזה חדש עם השוכר?
לא בהכרח. לפי סעיף 21(ב) לחוק השכירות והשאילה, מי שרכש דירה מושכרת בא במקום המשכיר לעניין הזכויות והחיובים לפי חוזה השכירות, גם אם לא ידע עליו. נספח מתאים מעדכן את פרטי המשכיר ואת מה שמשתנה. לפי סעיף 25יא, המשכיר שמכר צריך להודיע לשוכר בכתב, לפני מסירת הדירה לרוכש, על העברת הזכויות ועל פרטי הרוכש. בנספח כדאי לכלול גם את חתימת הערבים, כדי שהערבות תחול כלפי הבעלים החדשים.
שימו לב!
התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.
עו"ד אור בריגה
ליווי משפטי שקוף - אישי - חדשני
בנדל"ן, הפרטים הקטנים בחוזה הם אלו שבונים או מפילים עסקאות ענק. זכרו, החל מתיקון אפרופים, לניסוח החוזה משמעות כבדת משקל. משרדי פועל בשקיפות מלאה ללקוח תוך מתן שירות אישי המותאם לשנת 2026, וכולל שימוש בכלים טכנולוגיים (AI). והכל על מנת להעניק את התוצאה המיטבית לקהל לקוחותיי.
