רישום זיקת הנאה בטאבו: המסמכים, ההסכמות והנקודות שבהן הבקשה נתקעת
זכות מעבר בין שני בניינים, רמפת חניה משותפת, צנרת שעוברת בחלקה של השכן או מעבר לציבור שהוועדה המקומית דרשה כתנאי בהיתר: כל אלה הן זיקות הנאה. כל עוד הזיקה לא נרשמה, היא נשענת על הסכמות ועל חוזים, ולא על זכות קניינית שמופיעה בנסח. רישום זיקת הנאה בטאבו נראה לרוב כפעולה טכנית, אבל כשמדובר בבית משותף עם עשרות בעלי דירות, משכנתאות, יורשים והערות של בתי משפט, הבקשה עלולה לחזור מלשכת הרישום כמה פעמים. במאמר זה נסביר מה החוק דורש, אילו מסמכים מגישים, מה השתנה בנוהל של רשות המקרקעין בינואר 2026, ומה גורם לעיכובים.
תוכן עניינים
מהי זיקת הנאה ומה ההבדל בינה לבין בעלות
סעיף 5 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מגדיר זיקת הנאה כ"שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם". כלומר, בעל הזיקה רשאי להשתמש במקרקעין של אחר באופן מוגדר, למשל לעבור בהם, אבל אינו הופך לבעלים שלהם ואינו מחזיק בהם.
החוק מבחין בין שני צדדים. המקרקעין שעליהם רובצת הזיקה נקראים מקרקעין כפופים. המקרקעין שלטובתם היא ניתנת נקראים מקרקעין זכאים. לפי סעיף 92, זיקה יכולה להינתן לטובת מקרקעין, לטובת אדם מסוים, לטובת סוג של בני אדם או לטובת הציבור.
סעיף 93 קובע שתי צורות עיקריות: זכות לשימוש מסוים במקרקעין הכפופים, כמו מעבר, חניה או העברת תשתיות, וחובה להימנע מפעולה מסוימת, כמו איסור לבנות בשטח מסוים. הזיקה יכולה לחול גם על חלק מוגדר בלבד של החלקה, ולכן התשריט שמסמן את השטח המדויק הוא לב הבקשה.
תקופה, העברה וביטול: מה החוק קובע
כמה כללים חשוב להכיר לפני שמנסחים את השטר:
- לפי סעיף 96, זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, אלא אם נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה.
- בית המשפט רשאי, לבקשת צד מעוניין, לבטל זיקה או לשנות את תנאיה בגלל אי שימוש או שינוי נסיבות, ולפסוק פיצוי למי שנפגע מכך.
- לפי סעיף 97, כאשר חלקה מתחלקת, הזיקה נצמדת לחלק שהיא חלה עליו או לטובתו.
- לפי סעיף 98, בעלים של שתי חלקות רשאי לשעבד אחת מהן בזיקה לטובת השנייה. איחוד החלקות לחלקה אחת מבטל את הזיקה.
- לפי סעיף 94, מי שהשתמש בזכות הראויה להיות זיקת הנאה שלושים שנים רצופות רכש אותה וזכאי לדרוש את רישומה. הודעה בכתב של הבעלים על התנגדות לשימוש מפסיקה את מניין התקופה.
רישום זיקת הנאה בטאבו: אילו מסמכים מגישים
הבקשה מוגשת ללשכת רישום המקרקעין שבה רשומות החלקות. ברוב המקרים היא כוללת:
- שטר זיקת הנאה בנוסח הרשמי, שבו מפורטים המקרקעין הכפופים (רשימה א'), המקרקעין הזכאים (רשימה ב') ומהות הזיקה בכל חלקה. החתימות מאומתות בידי עורך דין לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011.
- תשריט שערך מודד מוסמך, חתום בידי המודד ובידי הבעלים, ובו כל החלקות משורטטות במלואן ושטח הזיקה מסומן בצבע ובמידות.
- אישור הוועדה המקומית לתשריט, כאשר הזיקה נדרשת מכוח תכנית או היתר בנייה. יש ועדות שמבקשות לבדוק את התשריט לפני החתימות, ולכן כדאי לברר זאת מראש.
- נסחי רישום עדכניים של כל החלקות.
- ייפויי כוח או חתימות של כל הבעלים הרשומים, ובתאגיד גם פרוטוקול החלטה ואישור עורך דין על סמכות החותמים.
- הסכמות של בעלי זכויות וההערות הרשומות, כמו בנקים ומוטבי הערות אזהרה, או תצהיר עורך דין במקומן, לפי הנוהל שיתואר בהמשך.
כאשר הזיקה נרשמת בעקבות תכנית, לשכות הרישום דורשות לעיתים גם תצהיר של עורך דין שמאשר שהזיקה היא מכוח התכנית ובהתאם להוראותיה, שאינה סותרת התחייבויות קיימות במקרקעין, ושהיא תואמת את חוזי המכר שנחתמו עם רוכשי הדירות, בצירוף העתק התכנית ודוגמת חוזה.
הנוהל החדש מינואר 2026: מתי מספיק תצהיר עורך דין
המכשול הגדול ברישום זיקה בבית משותף היה תמיד ההסכמות. כל משכנתא, כל הערת אזהרה של רוכש וכל עיקול על אחת הדירות חייבו הסכמה פרטנית של בעל הזכות, ובבניין גדול מדובר בעשרות מסמכים מגופים שונים.
בהוראת נוהל מיום 11.1.2026 קבע הממונה על המרשם הקלה, שמבחינה בין שני סוגי המקרקעין:
| סוג המקרקעין | מה מספיק לפי הנוהל |
|---|---|
| מקרקעין זכאים (נהנים) | תצהיר עורך דין במקום הסכמות פרטניות של כל מוטבי ההערות והשעבודים הרשומים, ובכלל זה בעלי משכנתאות, עיקולים ושעבודים אחרים |
| מקרקעין כפופים | תצהיר עורך דין במקום הסכמות רק לגבי מוטבי הערות אזהרה, לרבות הערה בגין התחייבות לרישום משכנתה. לגבי יתר בעלי הזכויות, כמו בעלי משכנתאות רשומות, נדרשת הסכמה לפי הדין |
ההיגיון ברור: במקרקעין הזכאים הרישום מוסיף זכות לנכס ואינו פוגע בבטוחה של הבנק. במקרקעין הכפופים הזיקה מטילה מגבלה על הנכס, ולכן ההגנה על בעלי המשכנתאות נשמרת.
כדאי לדעת שבפועל לשכות הרישום אינן תמיד מיישמות את ההבחנה הזו נכון, ולעיתים דורשות הסכמה של בעל משכנתא גם בחלקה שהיא מקרקעין זכאים. במצב כזה אפשר לבקש עיון מחדש תוך הפניה לנוהל ולסיווג החלקה בשטר. אם הלשכה עומדת על דרישה שאינה מוצדקת, סעיף 121 לחוק המקרקעין מאפשר להגיש ערר לממונה על המרשם, בתוך התקופה שנקבעה בתקנות.
למה בקשות לרישום זיקת הנאה נדחות
כאשר הבקשה אינה שלמה, לשכת הרישום שולחת "הודעה על אי רישום פעולה" ומחזירה את המסמכים. הליקויים החוזרים, מניסיוננו, הם:
- חתימה חסרה של אחד הבעלים על השטר או על התשריט.
- תשריט שלא אושרר בידי המודד, או שבו החלקות אינן משורטטות במלואן.
- בעל זכויות שחסר ברשימת הבעלים, למשל רוכש שנרשם לאחרונה או יורש.
- ייפוי כוח חסר, או ייפוי כוח שנחתם בחו"ל בלי אימות מתאים.
- פרטי הזיקה שלא פורטו בכל אחת מהחלקות המעורבות.
- הערות על "תנאי הזיקה" שצורפו לשטר בנוסח שהלשכה אינה מקבלת.
שלוש סיטואציות מאריכות את ההליך במיוחד. הראשונה היא בעלים שנפטר, כשהנכס עדיין רשום על שמו: נדרש צו ירושה או צו קיום צוואה, ולעיתים גם הסכמת היורשים. השנייה היא בעלים שמונה לו אפוטרופוס, או יורשים קטינים, שאז ייתכן שיידרש אישור של בית המשפט או של האפוטרופוס הכללי לפעולה. השלישית היא הערה על צו מניעה שרשומה על זכויות אחד הבעלים. במקרה כזה הלשכה עשויה לדרוש אישור של בית המשפט שנתן את הצו, שמבהיר שהצו אינו מונע את רישום הזיקה המסוימת. בקשה כזו מוגשת בהליך שבו ניתן הצו, ובדרך כלל בידי צד לאותו הליך, ולכן תיאום מוקדם עם באי כוח הצדדים חוסך זמן רב.
למה זה חשוב לרוכשי דירות וליזמים
לרוכש דירה, זיקת הנאה שרשומה על החלקה היא נתון שמשפיע על השימוש בנכס ועל ערכו, ולכן יש לבדוק אותה בנסח לפני חתימה על חוזה. זיקה שלא נרשמה, אף שהוועדה המקומית דרשה אותה, עלולה לעכב את רישום הבית המשותף ואת העברת הדירות על שם הרוכשים.
ליזמים בפרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית, רישום זיקות הנאה הוא פעמים רבות תנאי בהיתר או שלב שבלעדיו אי אפשר להשלים את הרישום. מומלץ להתחיל בו מוקדם: לבקש ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית את תשריט הזיקות המאושר לפני שהמודד מתחיל לעבוד, לאסוף ייפויי כוח כבר בשלב החתימה על הסכמי המכר, ולמפות מראש את ההערות הרשומות בכל דירה.
סיכום ופנייה לייעוץ
רישום זיקת הנאה בטאבו מורכב פחות מבחינה משפטית ויותר מבחינה ארגונית: תשריט מדויק, חתימות של כל הבעלים, הסכמות או תצהירים לפי הנוהל, והיערכות למקרים של ירושה, אפוטרופסות או צווים. הנוהל מינואר 2026 מקל מאוד על רישום זיקות בבתים משותפים, בתנאי שמסווגים נכון את המקרקעין הזכאים והכפופים. משרדנו מלווה יזמים ובעלי דירות ברישום זכויות במקרקעין, וניתן לפנות לבדיקה ראשונית של המסמכים ושל מצב הרישום.
שאלות ותשובות
כמה זמן לוקח רישום זיקת הנאה בטאבו?
אין משך קבוע. כאשר יש מעט בעלים, תשריט מאושר וכל ההסכמות בידיים, הרישום יכול להסתיים בתוך שבועות. בבית משותף עם בעלים רבים, משכנתאות, יורשים או הערות של בתי משפט, ההליך נמשך לעיתים חודשים ארוכים, בעיקר בגלל סבבים של הודעות על אי רישום. הכנה מלאה של המסמכים לפני ההגשה הראשונה היא הדרך היעילה ביותר לקצר אותו.
האם צריך את הסכמת כל בעלי הדירות בבית משותף?
ככלל, השטר נחתם בידי הבעלים הרשומים של המקרקעין הכפופים ושל המקרקעין הזכאים, בעצמם או באמצעות ייפוי כוח. בנוסף נדרשות הסכמות של בעלי זכויות והערות רשומות, או תצהיר עורך דין במקומן במקרים שהנוהל מאפשר. בעלים אחד שאינו חותם, נפטר או נמצא בחו"ל עלול לעכב את כל הבקשה, ולכן כדאי לזהות מקרים כאלה מוקדם.
מה עושים כשלשכת רישום המקרקעין דוחה את הבקשה?
ההודעה על אי רישום פעולה מפרטת את הליקויים. מתקנים אותם ומגישים מחדש בצירוף ההודעה. כשהדרישה נראית שגויה, למשל דרישה להסכמה פרטנית שהנוהל פוטר ממנה, אפשר לבקש עיון מחדש. אם הלשכה עומדת על עמדתה, ניתן להגיש ערר לממונה על המרשם לפי סעיף 121 לחוק המקרקעין, בתוך המועד שנקבע בתקנות.
האם אפשר לבטל זיקת הנאה רשומה?
זיקה שנקבעה לתקופה מסתיימת בתום התקופה. זיקה לתקופה בלתי מוגבלת אפשר לבטל בהסכמה ובשטר מתאים, או בצו של בית המשפט לפי סעיף 96 לחוק המקרקעין, כאשר הזיקה אינה מופעלת או כאשר הנסיבות השתנו. בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי למי שנפגע מהביטול. בנוסף, איחוד של המקרקעין הזכאים והכפופים לחלקה אחת מבטל את הזיקה.
מה הקשר בין זיקת הנאה להיתר בנייה?
תכניות בניין עיר והיתרי בנייה קובעים לא פעם זיקות הנאה, למשל מעבר לציבור, גישה לחניון משותף או מעבר תשתיות, ומתנים בהן את קבלת ההיתר או את השלמת הרישום. במקרים כאלה הוועדה המקומית נדרשת לאשר את התשריט, ולשכת הרישום עשויה לבקש תצהיר שמאשר שהזיקה היא מכוח התכנית ותואמת את חוזי המכר.
שימו לב!
התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.
עו"ד אור בריגה
ליווי משפטי שקוף - אישי - חדשני
בנדל"ן, הפרטים הקטנים בחוזה הם אלו שבונים או מפילים עסקאות ענק. זכרו, החל מתיקון אפרופים, לניסוח החוזה משמעות כבדת משקל. משרדי פועל בשקיפות מלאה ללקוח תוך מתן שירות אישי המותאם לשנת 2026, וכולל שימוש בכלים טכנולוגיים (AI). והכל על מנת להעניק את התוצאה המיטבית לקהל לקוחותיי.
