תיקון ליקויים בדירה מושכרת: מה עושים כשהמשכיר מתעלם?
שוכר שגילה ליקויים בדירה מושכרת, כמו רטיבות, עובש או תקלות במערכות החשמל והמים, אינו חייב להשלים עם המצב עד תום תקופת השכירות. חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 מקנה לשוכר מספר כלים משפטיים: דרישת תיקון מהמשכיר, הפחתת דמי השכירות באופן יחסי, תיקון עצמאי על חשבון המשכיר, ובמקרים חמורים אף ביטול הסכם השכירות והגשת תביעה להשבת דמי שכירות ופיצויים. הבחירה בין הכלים תלויה בחומרת הליקוי ובאופן שבו המשכיר מגיב לפניות.
תוכן עניינים
מקרה לדוגמה
בית משפט השלום בתל אביב יפו דן במקרה מייצג בת"א 8900-06-19 פיירסן נ' ברין, שבו שוכר דירת שלושה חדרים ברחוב בר כוכבא בתל אביב גילה, זמן קצר לאחר כניסתו למושכר, רטיבות ונזילות חוזרות ונשנות שהמשכיר ידע עליהן מראש ולא גילה לו. השוכר תיעד עשרות פניות למשכיר במהלך פחות משלושה חודשי שכירות, נאלץ לפזר סמרטוטים ולהציב דליים תחת הנזילה, ולבסוף עזב את הדירה. בית המשפט חייב את המשכיר בהשבת מלוא דמי השכירות ובפיצויים נוספים. אנו ניעזר במקרה זה (על אף שאינו הלכה) כעמוד התווך של בלוג זה שכן מדובר בפסק דין עדכני ומתאים.
מהי חובת תיקון ליקויים בדירה מושכרת על פי חוק השכירות והשאילה?
סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 קובע כי המשכיר חייב, בתוך זמן סביר מקבלת דרישה מהשוכר, לתקן כל פגם הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר, בין אם הפגם היה קיים במועד המסירה ובין אם התהווה לאחר מכן. הרחבת הניסוח בתיקון לחוק משנת 2017, המכונה בפי העוסקים בתחום חוק שכירות הוגנת, קבעה כי החובה חלה בכל מקרה של הפרעה ממשית לשימוש, ולא רק כאשר הפגם שולל שימוש לחלוטין כפי שנקבע בנוסח הקודם.
ביחס לדירות מגורים באופן ספציפי, סעיף 25ח(ב) לחוק קובע לוחות זמנים מפורשים: על המשכיר לתקן ליקוי או פגם שאינו קל ערך בתוך 30 ימים מקבלת הדרישה, ואם מדובר בפגם שתיקונו דחוף, כלומר פגם שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, בתוך שלושה ימים בלבד.
כישלון תמורה: כאשר הליקוי פוגע בהנאה מהדירה
כאשר מצבה הפיזי של הדירה מחמיר לעומת מה שהוסכם בעת החתימה, כתוצאה מרטיבות, עובש, תקלות חוזרות ונשנות או מטרדים אחרים, מתקיים מצב המכונה בפסיקה כישלון תמורה. מדובר בפגיעה בהנאה שניתן להפיק בפועל מהנכס. בעא (י-ם) 11384/07 רחל ויזל נ' דוד חסון, נקבעו כללי אומדן לחישוב כישלון התמורה: הפחתת ההפרש בין דמי השכירות בשוק של מושכר תקין לבין דמי השכירות בשוק של מושכר פגום, כשהחישוב נעשה ביחס לדמי השכירות המוסכמים, לא ביחס לדמי שוק.
כישלון התמורה נגזר גם מסעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, הקובע כי המשכיר לא קיים את חיוביו אם מסר לשוכר נכס שבמועד המסירה אינו מתאים לסוגו, לתיאורו או לאיכותו כפי שהוסכם בין הצדדים.
הפחתת דמי שכירות מכוח סעיף 9 לחוק
סעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה מקנה לשוכר, שדרש מהמשכיר לתקן פגם ולא נענה בתוך זמן סביר, שתי תרופות חלופיות. הראשונה, לפי סעיף 9(א)(1), מאפשרת לשוכר לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאות סבירות. השנייה, לפי סעיף 9(א)(2), מאפשרת לשוכר להפחית מדמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה על פי החוזה.
חשוב להדגיש: מדובר בזכות להפחתה יחסית, לא בזכות לחדילה מוחלטת מתשלום. כפי שנקבע בתאק (ת"א) 22087-03-14 פסגת השירותים בע"מ נ' ש.א.ג. ניהול קניונים בע"מ, קביעת שיעור ההפחתה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט ויכולה להיעשות על דרך האומדנה. במקרים חריגים, כאשר הפגם שולל לחלוטין את היכולת ליהנות מהדירה, כפי שנקבע בעניין פיירסן נ' ברין, בית המשפט עשוי לחייב את המשכיר בהשבת מלוא דמי השכירות.
מכתב התראה כשלב מקדים הכרחי
לפני נקיטת כל צעד, בין אם הפחתת דמי שכירות ובין אם תיקון עצמאי או ביטול ההסכם, על השוכר לפנות למשכיר בכתב, לפרט את הליקויים ולדרוש את תיקונם. סעיף 6(ג)(2) לחוק השכירות והשאילה קובע כי שוכר אינו זכאי להסתמך על אי התאמה אם לא הודיע עליה למשכיר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה. פנייה מתועדת בכתב, הכוללת פירוט הליקויים ותאריכים, מהווה תשתית ראייתית הכרחית במקרה של הליך משפטי בהמשך.
בעניין פיירסן נ' ברין קיבל בית המשפט משקל רב לכך שהשוכר תיעד עשרות פניות למשכיר במהלך תקופת השכירות הקצרה, וקבע כי הוא לא נחפז בביטול החוזה אלא נתן למשכיר הזדמנויות חוזרות ונשנות לתקן את הליקויים בטרם עזב את הדירה.
ביטול הסכם השכירות: מתי הוא מוצדק ומהם הסיכונים
ביטול חד צדדי של הסכם השכירות הוא הצעד המשמעותי ביותר העומד לרשות השוכר, וגם המסוכן ביותר. ביטול שנעשה שלא כדין עלול להיחשב הפרה יסודית של הסכם השכירות מצד השוכר עצמו, ולחשוף אותו לתביעה שכנגד, לרבות מימוש ערבויות וביטחונות. סעיף 6 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 מגדיר הפרה יסודית כהפרה שאילו ידע עליה הצד הנפגע מראש לא היה מתקשר בחוזה.
בעניין פיירסן נ' ברין נקבע כי מסירת דירה שאינה ראויה למגורים, כהגדרתה בסעיף 25א ובתוספת הראשונה לחוק השכירות והשאילה, מהווה כשלעצמה הפרת חוזה מצד המשכיר, המצדיקה עזיבה שאינה נחשבת הפרה מצד השוכר. עם זאת, בית המשפט הדגיש כי הגעה למסקנה זו נסמכה על תיעוד מקיף של פניות חוזרות שלא נענו, ולא על החלטה חפוזה של השוכר.
סיכום ופנייה לייעוץ
התמודדות עם ליקויים בדירה מושכרת מחייבת פעולה מדודה ומתועדת. פנייה בכתב, מתן הזדמנות סבירה לתיקון, ובחירה מושכלת בין הפחתת דמי שכירות, תיקון עצמאי או ביטול ההסכם, הן הדרך להבטיח שהזכויות המוקנות בחוק אכן ימומשו הלכה למעשה, ולא ייחסמו בטענות סף בשל התנהלות לא מתועדת.
משרדנו מלווה שוכרים ומשכירים בניהול סיכונים משפטי בסוגיות שכירות, לרבות ניסוח מכתבי התראה, בחינת עילות ביטול והגשת תביעות להשבת דמי שכירות ופיצויים. שוכר המתמודד עם ליקויים שאינם מטופלים מוזמן לפנות למשרדנו לבירור מקצועי של האפשרויות העומדות לרשותו.
שאלות ותשובות
מה ההבדל בין ליקוי שבאחריות המשכיר לליקוי שבאחריות השוכר?
לפי סעיף 25ח(א) לחוק השכירות והשאילה, השוכר אחראי על תיקון ליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה, כמו סתימה שנגרמה מזריקת חפצים לא מתאימים לביוב. לפי סעיף 25ח(ב), המשכיר אחראי על תיקון כל ליקוי אחר שאינו קל ערך, כמו בעיות אינסטלציה, רטיבות, ליקויי חשמל או פגמים מבניים, ללא קשר לשאלה אם הפגם היה קיים במועד המסירה או התהווה לאחר מכן.
כמה זמן יש למשכיר לתקן ליקוי בדירה מושכרת?
לפי סעיף 25ח(ב) לחוק השכירות והשאילה, על המשכיר לתקן ליקוי שאינו קל ערך בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום קבלת הדרישה מהשוכר. כאשר מדובר בפגם דחוף, שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, על המשכיר לתקנו בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים.
האם ניתן לעכב את תשלום שכר הדירה עד שהליקויים יתוקנו?
ככלל, לא. חיוב המשכיר לתקן ליקויים הוא חיוב עצמאי, נפרד מחובת השוכר לשלם דמי שכירות במלואם ובמועדם, ולכן אין מדובר בהתחייבויות מותנות זו בזו. הכלי המשפטי העומד לרשות השוכר הוא הפחתה יחסית של דמי השכירות לפי סעיף 9(א)(2) לחוק, לא עיכוב מוחלט של התשלום.
מה קורה אם המשכיר ידע על הליקוי ולא גילה אותו לשוכר?
הסתרת ליקוי ידוע מהווה הפרה של חובת הגילוי וחובת תום הלב לפי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. בעניין פיירסן נ' ברין נקבע כי משכיר שידע על נזקי רטיבות כרוניים ולא גילה אותם לשוכר בעת החתימה על ההסכם, הפר את חובת הגילוי המוגברת המוטלת עליו, ובית המשפט חייב אותו בהשבת מלוא דמי השכירות ובפיצויים נוספים.
תוך כמה זמן צריך להגיש תביעה בגין ליקויים בדירה מושכרת?
תקופת ההתיישנות לתביעות מסוג זה עומדת על שבע שנים ממועד התגבשות עילת התביעה. עם זאת, בתי המשפט מייחסים משקל לשיהוי בהגשת התביעה, ולכן מומלץ שלא להמתין זמן ממושך, גם אם טרם חלפה תקופת ההתיישנות המלאה.
שימו לב!
התכנים המופיעים באתר זה נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, המלצה, חוות דעת או תחליף לפנייה לייעוץ משפטי פרטני. אין להסתמך על המידע לשם קבלת החלטות משפטיות או אחרות מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי. כל הסתמכות על המידע המופיע באתר נעשית באחריות המשתמש בלבד, ולמשרד לא תהא כל אחריות לתוצאה שתיגרם עקב כך.
עו"ד אור בריגה
ליווי משפטי שקוף - אישי - חדשני
בנדל"ן, הפרטים הקטנים בחוזה הם אלו שבונים או מפילים עסקאות ענק. זכרו, החל מתיקון אפרופים, לניסוח החוזה משמעות כבדת משקל. משרדי פועל בשקיפות מלאה ללקוח תוך מתן שירות אישי המותאם לשנת 2026, וכולל שימוש בכלים טכנולוגיים (AI). והכל על מנת להעניק את התוצאה המיטבית לקהל לקוחותיי.
